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不少買樓或轉按人士對按揭現金回贈有迷思，就是借取按揭貸款時，銀行連同按揭經紀現金回贈可逾10萬元，但貸款額卻同一時間遭到扣減，看似是「冇錢落袋」，其實是一個誤解。
以樓價1,200萬元、按揭成數50%、貸款額600萬元為例，銀行現金回贈比率通常達2.1%-2.15%，計及按揭經紀最高達0.35%-0.4%回贈，總回贈比率為2.45%-2.5%，意味現金回贈額為最少15萬元。
不過由於上述回贈比率超過1%，按金管局指引貸款額要扣減，即只能借取585萬元，首期預算須由本身600萬元升至615萬元，按揭成數由50%減至49%。
雖然可借取貸款額減少，首期變相提高，但交易完成後，該筆回贈將會回餽到客戶之手，不計利息成本，買樓總開支實際上由1,200萬元減至1,185萬元，始終是「有錢落袋」。
值得一提的是，有買樓或轉按人士知道銀行提供的2%現金回贈後，貸款額會自動被扣減，但他們未必知道按揭經紀0.4%回贈亦需扣減貸款額，根據金管局指引下，兩者扣減方式其實是完全一致，毋須憂慮或緊張。
買樓或轉按人士只須做多一個步驟，就是向銀行申請按揭貸款時在按揭申請表內填寫聲明，列明按揭經紀現金回贈額，按上述例子則為2.4萬元（600萬元 x 0.4%），即保證符合金管局所有規定，萬無一失。
此外，若果有上樓客首期預算非常邊緣，不想貸款額被扣減，究竟有甚麼方法解決？
事實上，他們可以選取現金回贈率1%的按揭計劃。在金管局指引下，回贈率1%或以下毋須扣減貸款額，故此首期預算不變，按揭成數亦不變，按上述例子，上樓客將能成功借取600萬元，首期同為600萬元，按揭成數為50%，現金回贈額為6萬元。
對於邊緣上車客而言，不用扣減貸款額當然是好事，不過實際上1%現金回贈率較低，減輕買樓總開支效果亦較差，僅減至1,194萬元。
此外，若果未借足成數上限，例如上述樓價1,200萬元，只借貸款額400萬元，由於400萬元加上現金回贈少於按揭貸款額上限600萬元，因此不用扣除。若果是轉按人士，轉按時如只轉貸款餘額，而不加按套現，由於樓價近年升值，貸款餘額料遠少於按揭成數上限，現金回贈亦不用扣貸款額。
若果手頭鬆動，首期預算較多人士，識得揀，當然是揀更高的現金回贈。
最後溫韾提示：個別銀行中介回贈的 0.4% 有可能以扣減後的貸款額去計算，和以未扣減前去計0.4%，可能兩者有幾十元的分別，詳情向您的按揭代理確認。
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