按揭現金回贈率達2.3% 扣減貸款額等於冇錢賺?

按揭回贈
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不少買樓或轉按人士對按揭現金回贈有迷思,就是借取按揭貸款時,銀行連同按揭經紀現金回贈可逾10萬元,但貸款額卻同一時間遭到扣減,看似是「冇錢落袋」,其實是一個誤解。

以樓價1,200萬元、按揭成數50%、貸款額600萬元為例,銀行現金回贈比率通常達1.7%,計及按揭經紀高達0.35%回贈,總回贈比率為2.05%(6/1更新:坊間最高已高達2.3%),意味現金回贈額為12.3萬元。

不過由於上述回贈比率超過1%,按金管局指引貸款額要扣減,即只能借取587.7萬元,首期預算須由本身600萬元升至612.3萬元,按揭成數由50%減至49%。

雖然可借取貸款額減少,首期變相提高,但交易完成後,該筆回贈將會回餽到客戶之手,不計利息成本,買樓總開支實際上由1,200萬元減至1,187.7萬元,始終是「有錢落袋」。

值得一提的是,有買樓或轉按人士知道銀行提供的1.7%現金回贈後,貸款額會自動被扣減,但他們未必知道按揭經紀0.35%回贈亦需扣減貸款額,根據金管局指引下,兩者扣減方式其實是完全一致,毋須憂慮或緊張。

買樓或轉按人士只須做多一個步驟,就是向銀行申請按揭貸款時在按揭申請表內填寫聲明,列明按揭經紀現金回贈額,按上述例子則為2.1萬元(600萬元 x 0.35%),即保證符合金管局所有規定,萬無一失。

按揭現金回贈率達2.05% 扣減貸款額等於冇錢賺?

此外,若果有上樓客首期預算非常邊緣,不想貸款額被扣減,究竟有甚麼方法解決?

事實上,他們可以選取現金回贈率1%的按揭計劃。在金管局指引下,回贈率1%或以下毋須扣減貸款額,故此首期預算不變,按揭成數亦不變,按上述例子,上樓客將能成功借取600萬元,首期同為600萬元,按揭成數為50%,現金回贈額為6萬元。

對於邊緣上車客而言,不用扣減貸款額當然是好事,不過實際上1%現金回贈率較低,減輕買樓總開支效果亦較差,僅減至1,194萬元。

此外,若果未借足成數上限,例如上述樓價1,200萬元,只借貸款額400萬元,由於400萬元加上現金回贈少於按揭貸款額上限600萬元,因此不用扣除。若果是轉按人士,轉按時如只轉貸款餘額,而不加按套現,由於樓價近年升值,貸款餘額料遠少於按揭成數上限,現金回贈亦不用扣貸款額。

若果手頭鬆動,首期預算較多人士,識得揀,當然是揀更高的現金回贈。

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