【首期vs.貸款】捨棄2.1%按揭現金回贈，負擔多12萬貸款有著數？

本欄早前曾述及，若果按揭現金回贈比率達2.05-2.1%，貸款額需要扣減，令到買樓人士須作較多首期預算；但物業成交後，該筆現金回贈到手，實際等於買樓打99折，詳情可回帶：按揭現金回贈率達2.05%扣減貸款額等於冇錢賺？

不過，有首置客仍選擇現金回贈率僅1%的按揭計劃，而捨棄回贈率更高的2.1%計劃(銀行回贈＋中介回贈），原因是買樓初期，現金流不足，希望更多資金買家電用。

該首置客A先生入手的物業，樓價為1,200萬元，可獲銀行批按揭成數50%，即貸款額600萬元。

A先生得知若果選擇2.1%現金回贈計劃（回贈額12.6萬元），由於比率超過1%，按金管局規定下，要直接扣減貸款額，最多借587.4萬元，即少還12.6萬元；首期預算則由600萬元，升至612.6萬元。

不過待物業正式成交後，現金回贈12.6萬元將會到業主手，變相首期復原至600萬元，加上銀行借入的587.4萬元，業主獲得物業成本為1187.4萬元，變相總樓價打99折。

A先生深明上述道理，但仍然選擇1%現金回贈計劃，到底是甚麼原因？

原來，A先生認為，由於1%現金回贈計劃，毋須扣減貸款額，首期預算毋須增加，仍為600萬元；物業成交後，尚有6萬元現金回贈落袋，可以幫補買家電費用。

在「少還12.6萬元貸款額」，以及「6萬元幫補家電費」的兩大誘惑下，最終A先生選擇後者，寧願負擔更重的債務。

本欄認為，取1%現金回贈計劃，而捨2.1%現金回贈計劃，實屬不理智，原因是前者成本肯定較高。

首先，A先生需要明白，先不計買樓雜費及供樓利息等，1%現金回贈計劃，較2.1%現金回贈計劃，買樓成本貴6.6萬元。

其次，選擇1%現金回贈計劃，雖然短期獲得6萬元回贈額，但貸款額多12.6萬元，長遠須歸還更多利息，利息成本肯定較高。若果A先生希望購置家電上更多預算，倒不如以信用卡分期歸還，更可享盡高現金回贈優勢。

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