【首期vs.貸款】捨棄2.1%按揭現金回贈,負擔多12萬貸款有著數?

【首期vs.貸款】捨棄2.05%現金回贈 負擔多12萬貸款有著數?
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本欄早前曾述及,若果按揭現金回贈比率達2.05-2.1%,貸款額需要扣減,令到買樓人士須作較多首期預算;但物業成交後,該筆現金回贈到手,實際等於買樓打99折,詳情可回帶:按揭現金回贈率達2.05%扣減貸款額等於冇錢賺?

不過,有首置客仍選擇現金回贈率僅1%的按揭計劃,而捨棄回贈率更高的2.1%計劃(銀行回贈+中介回贈),原因是買樓初期,現金流不足,希望更多資金買家電用。

該首置客A先生入手的物業,樓價為1,200萬元,可獲銀行批按揭成數50%,即貸款額600萬元。

A先生得知若果選擇2.1%現金回贈計劃(回贈額12.6萬元),由於比率超過1%,按金管局規定下,要直接扣減貸款額,最多借587.4萬元,即少還12.6萬元;首期預算則由600萬元,升至612.6萬元。

不過待物業正式成交後,現金回贈12.6萬元將會到業主手,變相首期復原至600萬元,加上銀行借入的587.4萬元,業主獲得物業成本為1187.4萬元,變相總樓價打99折。

A先生深明上述道理,但仍然選擇1%現金回贈計劃,到底是甚麼原因?

原來,A先生認為,由於1%現金回贈計劃,毋須扣減貸款額,首期預算毋須增加,仍為600萬元;物業成交後,尚有6萬元現金回贈落袋,可以幫補買家電費用。

在「少還12.6萬元貸款額」,以及「6萬元幫補家電費」的兩大誘惑下,最終A先生選擇後者,寧願負擔更重的債務。

本欄認為,取1%現金回贈計劃,而捨2.1%現金回贈計劃,實屬不理智,原因是前者成本肯定較高。

首先,A先生需要明白,先不計買樓雜費及供樓利息等,1%現金回贈計劃,較2.1%現金回贈計劃,買樓成本貴6.6萬元。

其次,選擇1%現金回贈計劃,雖然短期獲得6萬元回贈額,但貸款額多12.6萬元,長遠須歸還更多利息,利息成本肯定較高。若果A先生希望購置家電上更多預算,倒不如以信用卡分期歸還,更可享盡高現金回贈優勢。

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