按揭年期指南2019【人齡、樓齡、物業種類】

按揭年期指南2019【人齡、樓齡、物業種類】
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申請住宅按揭,最長還款期可以做30年,但跟據不同的人齡、樓齡、物業種類、交易類別及按揭成數等因素,最終批出的年期也會不同。


人齡

大部份銀行都是用75減人齡去計算按揭年期。比如話,如貸款人是40歲,75減是35年。但由於還款期上限是30年,所以即最長年期也是30年。有幾間銀行可以用80減人齡。亦也有銀行可以85減,但會加息。

至於高成數按揭,HKMC 或其他按保公司的取態都是跟銀行。即是說,如申請的銀行容許80減人齡,按保批出的按揭年期也可用80減人齡,而壓力測試也是用年期去計每月還款額。

如果超過1個業主,人齡可以以較年輕的業主計算還款期。如果除業主外,有擔保人或借款人,也可以以最年輕的去計算人齡。但要留意,如果要做高成數按揭,亦想以年輕擔保人計人齡的話,擔保人的入息需要夠供樓。如果擔保人入息不夠供樓,便需要轉為借款人,和業主一住在單位中,才可用擔保人的年齡去計年期和每月還款額。請參考以下:

擔保父親做8成按揭,HKMC有機會用父齡計供款年期


樓齡

一般銀行也是以75減樓齡去計算按揭年期。即是說,從樓齡得出的年期,會和從人齡得出的年期比較,取其低者,上限30年。即是說,如果是50歲人齡,52年樓齡,兩者都是用75減計算的話,最終的按揭年期便是23年,而不是25年。

如果按揭成數是6成或以下無須經按揭保險,有些銀行按揭還款期可以做到80減樓齡,甚至有銀行可以不理樓齡,只計算人齡。但是,如果要做高成數按揭,HKMC和其他按保公司都是以75減樓齡。就算申請的銀行可以計80減,HKMC都只用75減去批最長還款期以及計算壓力測試。


物業種類:村屋及唐樓

如果無須高成數按揭,村屋有銀行可以做到80減樓齡,但如果要做高成數按揭,村屋的按揭年期最長只能55減。

至於唐樓,和普通私樓處理方法一樣。


未補地價居屋及房協資助房屋

未補地價居屋,不論是綠表或白表,按揭年期最長25年,無需要計算人齡,但會計算樓齡(以首次發售日期計)。如果過了政府擔保期,也可以做25年,但只能借6成以及需要壓力測試。如果在政府擔保期內,按揭年期的計算方法是:需要過了擔保期後已供了最少4成按揭貸款。因此,如果所申請的按揭成數未能在擔保期後供滿4成,便需要減按揭成數或按揭年期,從而加速每月供款額。詳細請參考這文:

居屋按揭FAQ-成數、年期、壓力測試

房協的資助房屋,由於批核標準和私樓一樣,因此按揭年期和計算方法也跟私樓一樣,最長30年,要計算人齡和樓齡。至於是75減還是80減等,便跟據所申請的銀行的政策。請參考北斗星網的文章:

房協樓按揭及轉按入門(成數、年期、利率、壓測)


高成數按揭,融資為目的

如首置做高成數按揭,HKMC或其他按保公司都最長可以批30年還款期。但如果是轉按套現重做按保,便最長只能25年。轉按是可以做高成數按揭的,最高8成,請參考這文章:

轉按再上按揭保險仍然有正現金流,計俾你睇

轉按如果涉及除名,因當是一個新買賣,那麼就算涉及套現也可以做30年還款期。


車位及工商物業

車位的按揭年期最高為15年。但如果在同一屋宛有單位,把單位和車位一拼做按揭,那麼車位也可以做30年,而且單位和車位無須合契。不過,不是間間銀行可以這樣處理。請參考這文章:

同一屋苑,車位和樓可一拼轉按慳息,不用合契

工廈或商廈最長按揭年期是20年,地鋪可以做到25年。


按揭還款期最短是幾多年?

以上是探討最長按揭年期,但最短呢?按揭年期最短可以做5年,如少過5年,銀行一般都不想做,或需要加息及無現金回贈。但如果是因人齡或樓齡原因令按揭年期要做少於5年,銀行會建議貸款者加擔保人,或看情況酌情處理。

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