授權書與逆權侵佔 – 註冊授權書自保【星之谷專欄-頭條日報】

授權書 vs 逆權侵佔
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當簽了授權書給別人代為管理物業,長遠會否被人逆權侵佔呢?

逆權侵佔的條件

如想提出逆權侵佔私人土地(或物業),需証明不少於連續12年佔據了該土地。佔用人需要証明自己惡意侵佔土地,原業權人並無提出反對。另外,亦需要証明佔用人有履行作為業主的責任,例如繳付差餉、地租、管理費及維修費等。

逆權侵佔例子

舉例,某單位業主與租客在14年前簽了兩年租約,每月租金3000元並由租客繳付差餉、地租、管理費及維修費等。在兩年租約期滿後,租客一直沒有與業主聯絡,繳付3000元租金及自行負責其他費用至今。今年剛剛在「租戀期滿」起計過了12年,租客想以沒有租約下佔用了單位12年為由,申請逆權侵佔該單位。

由於本例子的租客期間有繼續繳付租金,即從未明確向業主顯示惡意侵佔業權的意圖,因此不會有任何勝算。相反,如租客連續12年沒交租,並且多次聯絡業主甚至登報尋人不果,成功逆權侵佔的機會就大得多了。

獲授權人士提出送權侵佔

引伸到授權書的情況,業主授權他人管理物業,而獲授權人只是依據授權書的內容代業主行使權利,獲授權人並不會被認定為惡意侵佔業權。當然,假如獲授權人能証明在期間惡意不遵守授權書內容,亦可能獲考慮具有侵佔業權的意圖。

業主保障自己的方法

因此,如希望授權別人長期代為管理單位,應在授權書內加入一些通知或過數的機制。例如代收租的話,需定期(譬如每年一次)將租金轉交業主,當業主發現獲授權人違反條款時應作出書面追討並保留記錄。在逆權侵佔案件中,業主方曾對侵佔人的行為提出反對便可視為繼續保有業權,有關惡意佔用的時間便會重新計算。

把授權書註到查冊上亦是一個理想的做法,法庭收到逆權侵佔申請時,必定見到有關授權書而向申請人要求提交有關授權已失效的証據。

子非魚

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