擔保人按揭指南

擔保人按揭
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樓價升幅快過人工增長,很多時年輕人儲到首期上車,但突然發覺人工未能符合壓力測試要求,需要找擔保人幫拖,才能成功申請按揭。本欄將會一連數篇講解擔保人注意事項。

借款人和擔保人,理論上需要是近親關係;未婚夫妻也可以,只需要向銀行聲明。申請高成數按揭時,按揭證券公司 (HKMC) 查證近親關係準則相當嚴格,可能需要提供關係證明。但如果是六成按揭,大部分銀行不需要關係證明,但借款人需要在申請表聲明和擔保人的關係。

如果有擔保人幫忙,銀行審批準業主每月供款與入息比率及壓力測試時,會把兩人入息以及負債加起來一併計算。有一個風險是,如果擔保人入息很高,以為可以幫借款人闖過壓測,但原來擔保人有很多其他債務如樓按或私貸,最終可能令借款人借得更少。

如果借款人和擔保人都沒有其他按揭或債務,按揭壓力測試以「50/60」計算,即是說,兩人入息相加後,每月供款不能超過兩人月薪總和50%,按息以2.375%計算;假設加息3厘,即按息5.375%,每月供款也不能超過兩人月薪總和60%。有些銀行近日微調按息封頂利率至2.475%,那麼壓力測試便以2.475%/5.475% 計算每月供款。

申請按揭時,可以找超過一個擔保人幫拖,銀行理論上沒有限制。不過,如果擔保人太多,又要申請高成數按揭的話,按證公司或會質疑借款人財政狀況不穩。

除了因為入息不足需要找擔保人幫忙外,延長還款期也是常見原因之一。例如借款人70歲,還款期最多只是10年,有些銀行甚至只得5年。如果添加一名年輕家人為擔保人,還款期便能延長至30年,即使擔保人入息不高。

若果有一天業主升職加人工,有能力獨自負擔按揭貸款,便可以到銀行提供入息證明「甩」擔保人,程序相當簡單。擔保人不用簽署同意書或其他文件,業主理論上甚至不需要通知他。

子非魚

https://www.metrodaily.hk/metro_columns/擔保人按揭指南一/

擔保人按揭指南


 

本欄上周講述有關擔保人的按揭入門知識,今篇想探討一些其他情況——若果擔保人本身有樓按在身,或本身有替其他人作擔保,對於按揭申請者究竟有甚麼影響?

首先,若果擔保人本身有樓按,即每月要定時定候供款,這些財務負擔須計入按揭申請人供款入息比率(DSR)及壓力測試上,就算擔保人入息高,但自己已經「借爆」,其實未必幫到借款人借盡按揭成數。

其次是,如果擔保人身上按揭成數是七成或以下,壓力測試便以40/50計算,即DSR上限為40%;假設利率升3個百分點,DSR上限則為50%,而這些條款也適用於按揭申請人身上,或令入息門檻上升,最終擔保人是幫忙還是幫倒忙,需要用按揭計算機計清楚。

按揭申請人就算有擔保人幫手,惟這名擔保人有按揭在身,最終按揭成數亦要減一成。例如按揭申請人想借六成,因為擔保人有按揭在身,按揭成數便減至五成;不過,如果按揭申請人打算買入的物業為600萬元或以下,則可以借足八成,這是因為儘管銀行按揭成數減至五成,但可以透過按揭證券公司(HKMC)買按揭保險,借入餘下三成,惟代價是需要繳交保費。

借八成按揭以及分攤30年還款,按揭保費為貸款額2.15%;如果擔保人有樓按,按揭申請人想借八成,保費便增加至2.45%,不過按揭保費一般有6折優惠,折扣後保費不會相差太多;而且保費可以撥入貸款月供,毋需一次過支付,不過會產生額外利息。

擔保人只要有按揭在身,以上問題便會發生。而且,不一定是住宅按揭,就算是持有車位按揭、工商舖按揭,擔保家人時都會發生以上問題,或令他們闖過壓力測試更困難,可能因而未能借足按揭成數。

若果擔保人持有的是車位按揭,所餘貸款不多,倒不如考慮清還全數貸款才進行擔保;或者使用私人貸款清還車位按揭,釋放按揭成數和借款能力。不過有點要留意,若果想解除手上按揭,律師樓需要發出責任解除書(Release letter),或有關行動已經註入土地註冊處,銀行才不會視為仍然持有按揭。

子非魚

https://www.metrodaily.hk/metro_columns/擔保人按揭指南二/

擔保人按揭


本欄過去兩周解釋了如何利用擔保人去闖過壓力測試,並提出一些注意事項。今次將會集中討論作為擔保人所承受的風險是甚麼,及如何把風險減至最低。

若果擔保人現正協助家人上車,但家人不幸斷供,銀行有法律賦予之權力向擔保人追數,這是人所皆知,不必詳談。但原來業主遲供或斷供,都會即時影響擔保人信貸紀錄,從而影響他借貸能力,簡單而言貸款額少過人兼貴過人。

因此,擔保人應定期監察家人有沒有準時供樓,並定期查閱自己的信貸評級,如果發現有異動,應向借款人查詢供樓情況。

過去坊間有些免費手機應用程式(App)查閱自己的信貸評級,但近期環聯需要更新安全系統,這些App都暫停服務,不過筆者相信不久將來會恢復。現時大家若果想查閱自己的信貸資料,可以親身到環聯查詢。
另一項擔保人須留意的是,當有天自己要買樓申請按揭,或現有物業要轉按時,銀行會要求擔保人出示擔保物業資料,比如貸款信或供款單,否則無法批出按揭。

筆者建議擔保人幫家人擔保時,自己亦應備存一份貸款信副本,方便日後申請按揭時提供給銀行。假設擔保人自己申請按揭時,所擔保的家人不在香港,未能提供資料怎麼辦?其實可用擔保人身份向銀行申請副本,但需要手續費及花費時間,建議若果真的有需要,可以預先向銀行申請好相關文件。

最後,擔保人要留意假若10年或20年後,層樓已經供完,需要提醒借款人贖契,否則擔保人按揭紀錄(Mortgage Count)無法解除。

筆者曾經遇過一個客人,他本身是物業的擔保人,物業已經順利供滿,但業主不幸過身,而業主的後人卻因想排公屋,拒絕繼承物業及贖契。正正是因為這個原因而令擔保人無法解除身上的按揭紀錄,到再想買樓時卻因按揭紀錄在身而入息要求高昂。

最後筆者建議的方法是讓他去當年家人申請按揭的銀行申請按揭,銀行查閱資料後得悉層樓已供完,可以酌情不計擔保人身上按揭,最後當然是順利獲批。

子非魚

https://www.metrodaily.hk/metro_columns/擔保人按揭指南三/


擔保人的功能,除了為按揭借款人提供入息擔保外,還提供年齡上的擔保,令還款期可以借盡30年。

例如借款人本身年齡屆60歲,入息相當不俗,但銀行規限下,最多只可以借20年,而大部分銀行只容許借15年。如果想延長還款期至長達30年的話,便需要添加年輕擔保人。

大部分銀行計算按揭最長還款期時,都會視乎借款人及擔保人年齡,並以最低者計算。即是說,如果擔保人30歲,借款人已經超過60歲,還款期會以前者年齡為準,最長達30年。

但是,如果擔保人屬低收入甚至是零收入,應該怎麼辦?如果按揭成數是6成或以下,其實不會構成任何問題,很多銀行就算是年輕擔保人無業,還款期仍可以他年齡為準。

如果是六成以上高成數按揭,按揭保險公司例如按證公司(HKMC)有較嚴格標準,包括要求擔保人入息最少要夠供樓,才可以他的年齡計算最長還款期。如果達標,便只能用借款人年齡計算,如果借款人是長者,還款期未能拉長至30年。

不過仍有方法可以破解。如果年輕擔保人入息不夠供樓,甚至是無入息,按證仍然可以容許以年輕擔保人年齡計算還款期,條件是須與長者申請成為共同借款人(Co-borrower)。

兩者有甚麼分別,下期會詳談。如果年輕人願意由擔保人變為共同借款人,按證便容許以年輕擔保人年齡批出按揭還款期。但有點要注意,一旦成為借款人,必須和長者共同居住在高成數按揭物業單位內。

按證公司或銀行每年會抽樣調查,若果「中獎」,年輕人需要聲明是否仍然居住在該單位。換轉若果他只是擔保人,而不是共同借款人,便沒有這個需要。

上述提到,有些銀行計算還款期時以「75減年齡」計算,有些則用「80減年齡」,而按證在這方面是根據銀行準則審批。因此,如果超過50歲,但又不想要求年輕家人做擔保人或共同借款人,便要選擇容許「80減年齡」的銀行,才可以批足30年按揭。

讀者若果想重溫擔保人按揭指南(一)至(三),請在《都市日報》網站輸入「子非魚」搜尋。

子非魚

https://www.metrodaily.hk/metro_columns/擔保人按揭指南四/

按揭擔保人指南四


 

本篇是「擔保人系列」最後一篇,筆者想講解一下借款人與擔保人之間的分別。

借款人如果收入過低,但又想向銀行申請按揭,需要找擔保人幫忙;但如果擔保人本身入息不穩,銀行可能會要求他轉做借款人。

在銀行角度,如果層樓斷供,銀行馬上會追借款人,追收不果後,才追擔保人;由於中間有間隙,銀行一定時間之後,才可主動追擔保人,因此若果擔保人肯轉為借款人,對銀行是一種保障。

另一方面,有時擔保人轉做借款人,對於前者亦有利。舉個例子,假設業主A本身有多個物業按揭正在供款,如果做借款人,每宗按揭都要計入供款與入息比率(DSR)及壓力測試,擔保人B可能需要很高入息才可以幫A一一闖過關卡。

但假設B轉做借款人,反而A不做借款人只做業主,有些銀行可以豁免計算業主A其他按揭供款,所申請的按揭便容易通過壓測。

再舉另一例子。假設業主甲沒有其他按揭在身,純粹是買樓後發現入息「不夠計」,要家人乙擔保,乙可直接做甲的借款人,而不是擔保人。

當日後乙要買樓申請按揭時,甲便去做乙的借款人,那麼上述乙做甲借款人的物業每月供款便可以豁免計算,而且供款佔入息比率是以50%及60%(假設利率升3個百分點)計算,而不是40%及50%計算,會較容易通過。

不過要留意,上述例子兩宗物業按揭不能在同一銀行做;亦不是每間銀行都接受這個計算方法,只有小部分可以。
此外,另一個做借款人好過做擔保人的原因,就是幫家人做借款人後,銀行供款單寄回自己地址,可以自行供樓,然後向家人收取供款,便能確定物業會準時供樓,而不會因為家人遲供而影響自己的信貸評級。

最後,必須提到做借款人的缺點是,若果按揭需要重做,要上律師樓重簽文件;如果業主要甩擔保人,按揭則毋需重做。

如果讀者想閱讀擔保人按揭指南以往文章,請於《都市日報》網上版以「子非魚」關鍵字搜尋。

子非魚

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擔保人按揭指南(五)

 

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