收樓估價急挫 銀行按揭難借足 業主尋兩大救星【星之谷專欄 –HK01】

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樓市暢旺時,申請按揭相當簡單,只要入息夠計,又不需要格價的話,求其走入一間銀行都可以獲批按揭。惟在經濟逆周期下,今時不同往日,銀行收遮是必然,業主要懂得選擇合適的銀行,才可以順利獲批按揭,當中建期支付買樓花的買家尤其要做好準備,因為收樓時,銀行未能借足的情況有上升趨勢。

銀行計算按揭成數一向參考估價,只是以往市好時,業主只要有臨約在手,銀行便嘗試和測量師行達成共識,就算合約價和估價有出入,最終兩者都會「泊齊」。

惟隨着樓市調整,越來越多新盤難以估足價,所以預備收樓及申請按揭的買家,若然面對銀行估價不足,首先要去不同銀行查詢估價,尤其是中小型銀行,因為他們估價往往比較進取,先試試會否有一線生機。

當找到銀行提供合適的估價,並不代表事情完結,因為如果需要申請高成數按揭,除了銀行要估足價,按揭保險公司亦要估足,因為它們需要擔保高成數按揭部份。

部份中小行准客戶揀按保公司

現時市場上有兩間政府指定的按揭保險公司,分別是按證保險公司(HKMC)和昆士蘭保險(QBE)。準業主申請按揭策略很簡單——按證保險公司估價不足的話,便向昆士蘭保險扣門。

然而,雖然每間銀行都有跟按證保險公司合作,但只有少數銀行有跟昆士蘭保險合作,所以若果前者估價不足、想試後者的話,就要謹慎選擇銀行了。

而就算閣下選中一間銀行有跟兩大按揭保險公司合作,但大部分銀行都不容許客戶作出選擇,只有極少數中小型銀行容許,所以在現時市況下,這些銀行就成為樓花業主恩物,惟業主亦必須接受現實的是——在經濟逆周期下,中小型銀行利率競爭力通常不及大型銀行。

另類按保公司彈性高 助買家脫險

除了按證保險公司和昆士蘭保險,坊間其實亦有一些「私營」按揭保險公司。如果兩間官方按揭保險公司都未能估足價,可試試這些公司,通常估價比較有彈性,最高可借8成按揭,利率和銀行相若,但保費會較貴,而且需要透過指定銀行申請。

這些「私營」按揭保險公司只提供新買按揭,未必提供轉按,所以早前靠發展商「呼吸plan」上會的買家,仍然會因為估價下跌,難找到銀行轉按「甩走」發展商按揭。

買家臨近收樓未能成功申請按揭問題嚴峻,政府其實應該要正視,按揭保險公司估價亦應拆牆鬆綁,讓今年大量即將收樓的建期買家能夠以合約價上會,否則對往後樓市會帶來一定衝擊。

子非魚

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