【放租按揭】買樓投資如何以租養供? 自住轉出租需審視按揭成數

放租按揭
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買樓可以選擇自住,亦可以用作投資,甚至可以一邊供樓一邊收租。而且在申請按揭貸款時,利用租金去增加收入,提高通過壓力測試的機會,獲得更高貸款額度,即使是未租得出的物業,也可申請擬租金收入,當中的詳細操作,下文會詳細解釋。

空置物業可當擬租計算

銀行在審批按揭申請時,需要申請人的入息足夠通過壓力測試,才會批出貸款。如果申請人有物業放租,其租金收入都可以向銀行申報,如果有打釐印,銀行會以租金的7折計算;即使物業只是處於空置狀態,銀行也會計算擬租金收入,即是在單位未租出之前,由專業估價行評估的租值,銀行會將這個單位的租值打6折,然後計算在入息之中。

舉一個例子,假設買家購入一個600萬元的物業,再以每個月15,000元的租金租出,申請5成按揭,以按息4.125%、30年還款期計算,每月供款約15,024元,租金收入差不多足夠抵銷供樓,業主基本上能夠以租養供。當然,要獲批貸款,業主亦需要有足夠的收入去通過壓測。

自住變出租先過按揭成數關卡

如果一開始以出租為目標申請按揭,最高按揭成數會較自住按揭為低,申請人最高可獲得物業估值5成的貸款,如果貸款人本身有其他按揭在身,按揭成數需要再減一成,即最高4成。至於壓力測試方面,用40/50去計供款與入息比率(DTI)及壓力測試,即是說,每月總供款不能超過總入息(包括擬租金)的40%,以及加息2厘後不能超過50%。

至於本身物業用作自住,後來因為家庭成員增加或其他原因,將物業改為出租,亦要留意自己的尚未還清的貸款額。因為出租按揭的最高貸款成數是估價5成,如果本身是借8或9成高成數按揭,需要考慮尚餘貸款額是否低於目前物業市價的一半,否則的話就要用現金補回按揭差額。另外,自住物業變出租,需要得到銀行首肯,獲得由銀行發出的出租同意書,才可合法地將物業出租。

欠釐印租金折上拆

最後溫馨提示,業主與租客訂立租約時,應該選擇打釐印,令經加蓋印花的租約被視為有效的法律文件,從而保障業主和租客的權益。而且另一方面,沒有打釐印租約,銀行計收入時會「折上折」,實際計算為入息的部份會減少。

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