在配合特首施政報告放寛按揭成數的新政策下,香港按揭證券有限公司更新了按揭保險計劃的細節。除了放寛按揭成數及範圍外,另一項廣受關注的條款是按揭保險申請人可以免壓測,不過仍然要通過現息下供款不超過入息50%的規定 (多於一個按揭申請人的情況比較複雜,筆者另撰文詳述)。
首置身份
細閱金管局的新聞稿後,發現原來只有首置買家才有免壓測的條款,不過,其實近年的印花稅制下,一般人都甩名後再以首置身份購買住宅,現時已甚少港人會以非首置身份買樓。莫論如何,這個首置規定亦算是「政治正確」排除了投資需求。
由於這個要求只針對業主本人有沒有住宅,但沒有限制有否其他按揭,所以未有說明多於一個按揭的申請人能否受惠免壓測新制。不過筆者已向部份銀行查詢,暫時的取態是只接受符合1. 首置業主;2. 抵押人、借款人及擔保人均沒有其他按揭的申請人以免壓測的情況審批。
4. 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限3,並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。
申請按揭保險反而獲批?
另一方面,巿場上亦就免壓測的新制作出了不少奇想,由於不申請按揭保險的話,並沒有免壓測的寛免。那麼,原本在不申請按揭保險下,申請六成按揭而爆壓測的人,可否申請按揭保險,因免壓測反而取得較高成數按揭?
在下圖中的例子,假如購買800萬元住宅,借取六成按揭即480萬元的話,在壓測之下需要最少46053元入息(紅圈)。假如申請按揭保險借取七成按揭,免壓測的情況下則只需要44985元入息(藍圈)。事實上,一個只有44985入息的人,在沒有申請按揭保險的情況下只能借取58.6%的按揭成數而已(綠圈)。
樓價: 800萬; 按揭計劃: 供款30年,利息2.625% | ||||
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按揭成數 | 80% | 70% | 60% | 58.6% |
貸款額 | 6.4M | 5.6M | 4.8M | 4.688M |
現息下 | 25706 | 22492 | 19279 | 18829 |
不超50%入息 | 51411 | 44985 | 38558 | 37659 |
+3%息下 | 36842 | 32237 | 27632 | 26987 |
不超60%入息 | 61403 | 53728 | 46053 | 44978 |
最低入息:壓測下 | 61403 | 53728 | 46053 | 44978 |
最低入息:免壓測 | 51411 | 44985 |
今天東方日報的新聞「按揭新規存盲點 金管急釐清」指出,銀行業界在這個相當混淆的情況下,向金管局作出書面查詢,下段是有關的內容。就該份報導內容來看,金管管似乎未能一針見血地解釋筆者上述指出的情況,一個入息44985的人,如購買800萬元住宅,申請6成按揭不會獲批,但申請7成按揭反而獲批的離奇情況。期待金管局就此特別情況作出正式的指引。
「金管局發言人澄清,無論按揭申請人是否符合壓力測試,固定收入要求僅適用於八至九成按保計劃,八成以下均毋須符合相關要求。
事實上,銀行承做高成數的按揭保險後,仍然需要承擔六成按揭貸款風險,但放寬壓力測試的新措施,可能令獲批高成數按揭貸款人士,還款能力反而較弱。
不過,金管局發言人解釋,對於未能通過壓力測試的按保客戶,要符合首次置業及固定收入要求,形容這類人士為「特定客群」,在銀行貸款組合中的風險尤其低,故銀行體系風險不會因此增加。」
子非魚
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