按揭保險新政策免壓力測試實例

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2019-10-25

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在配合特首施政報告放寛按揭成數的新政策下，香港按揭證券有限公司更新了按揭保險計劃的細節。除了放寛按揭成數及範圍外，另一項廣受關注的條款是按揭保險申請人可以免壓測，不過仍然要通過現息下供款不超過入息50%的規定 (多於一個按揭申請人的情況比較複雜，筆者另撰文詳述)。

首置身份

細閱金管局的新聞稿後，發現原來只有首置買家才有免壓測的條款，不過，其實近年的印花稅制下，一般人都甩名後再以首置身份購買住宅，現時已甚少港人會以非首置身份買樓。莫論如何，這個首置規定亦算是「政治正確」排除了投資需求。

由於這個要求只針對業主本人有沒有住宅，但沒有限制有否其他按揭，所以未有說明多於一個按揭的申請人能否受惠免壓測新制。不過筆者已向部份銀行查詢，暫時的取態是只接受符合1. 首置業主；2. 抵押人、借款人及擔保人均沒有其他按揭的申請人以免壓測的情況審批。

下段節錄自金管局10月16日的新聞稿

4. 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限3，並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。

申請按揭保險反而獲批?

另一方面，巿場上亦就免壓測的新制作出了不少奇想，由於不申請按揭保險的話，並沒有免壓測的寛免。那麼，原本在不申請按揭保險下，申請六成按揭而爆壓測的人，可否申請按揭保險，因免壓測反而取得較高成數按揭？

在下圖中的例子，假如購買800萬元住宅，借取六成按揭即480萬元的話，在壓測之下需要最少46053元入息(紅圈)。假如申請按揭保險借取七成按揭，免壓測的情況下則只需要44985元入息(藍圈)。事實上，一個只有44985入息的人，在沒有申請按揭保險的情況下只能借取58.6%的按揭成數而已(綠圈)。

樓價: 800萬; 按揭計劃: 供款30年，利息2.625%
按揭成數	80%	70%	60%	58.6%
貸款額	6.4M	5.6M	4.8M	4.688M
現息下	25706	22492	19279	18829
不超50%入息	51411	44985	38558	37659
+3%息下	36842	32237	27632	26987
不超60%入息	61403	53728	46053	44978
最低入息:壓測下	61403	53728	46053	44978
最低入息:免壓測	51411	44985

今天東方日報的新聞「按揭新規存盲點　金管急釐清」指出，銀行業界在這個相當混淆的情況下，向金管局作出書面查詢，下段是有關的內容。就該份報導內容來看，金管管似乎未能一針見血地解釋筆者上述指出的情況，一個入息44985的人，如購買800萬元住宅，申請6成按揭不會獲批，但申請7成按揭反而獲批的離奇情況。期待金管局就此特別情況作出正式的指引。

下段節錄自東方日報新聞 – 按揭新規存盲點　金管急釐清

「金管局發言人澄清，無論按揭申請人是否符合壓力測試，固定收入要求僅適用於八至九成按保計劃，八成以下均毋須符合相關要求。

事實上，銀行承做高成數的按揭保險後，仍然需要承擔六成按揭貸款風險，但放寬壓力測試的新措施，可能令獲批高成數按揭貸款人士，還款能力反而較弱。

不過，金管局發言人解釋，對於未能通過壓力測試的按保客戶，要符合首次置業及固定收入要求，形容這類人士為「特定客群」，在銀行貸款組合中的風險尤其低，故銀行體系風險不會因此增加。」

子非魚