按揭保險新政策 免壓力測試實例

按揭保險 免壓力測試
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在配合特首施政報告放寛按揭成數的新政策下,香港按揭證券有限公司更新了按揭保險計劃的細節。除了放寛按揭成數及範圍外,另一項廣受關注的條款是按揭保險申請人可以免壓測,不過仍然要通過現息下供款不超過入息50%的規定 (多於一個按揭申請人的情況比較複雜,筆者另撰文詳述)。

首置身份

細閱金管局的新聞稿後,發現原來只有首置買家才有免壓測的條款,不過,其實近年的印花稅制下,一般人都甩名後再以首置身份購買住宅,現時已甚少港人會以非首置身份買樓。莫論如何,這個首置規定亦算是「政治正確」排除了投資需求。

由於這個要求只針對業主本人有沒有住宅,但沒有限制有否其他按揭,所以未有說明多於一個按揭的申請人能否受惠免壓測新制。不過筆者已向部份銀行查詢,暫時的取態是只接受符合1. 首置業主;2. 抵押人、借款人及擔保人均沒有其他按揭的申請人以免壓測的情況審批。

下段節錄自金管局10月16日的新聞稿

4. 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限3,並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。

申請按揭保險反而獲批?

另一方面,巿場上亦就免壓測的新制作出了不少奇想,由於不申請按揭保險的話,並沒有免壓測的寛免。那麼,原本在不申請按揭保險下,申請六成按揭而爆壓測的人,可否申請按揭保險,因免壓測反而取得較高成數按揭?

在下圖中的例子,假如購買800萬元住宅,借取六成按揭即480萬元的話,在壓測之下需要最少46053元入息(紅圈)。假如申請按揭保險借取七成按揭,免壓測的情況下則只需要44985元入息(藍圈)。事實上,一個只有44985入息的人,在沒有申請按揭保險的情況下只能借取58.6%的按揭成數而已(綠圈)。

申請按揭保險反而獲批

樓價: 800萬; 按揭計劃: 供款30年,利息2.625%
按揭成數80%70%60%58.6%
貸款額6.4M5.6M4.8M4.688M
現息下25706224921927918829
不超50%入息51411449853855837659
+3%息下36842322372763226987
不超60%入息61403537284605344978
最低入息:壓測下61403537284605344978
最低入息:免壓測5141144985

今天東方日報的新聞「按揭新規存盲點 金管急釐清」指出,銀行業界在這個相當混淆的情況下,向金管局作出書面查詢,下段是有關的內容。就該份報導內容來看,金管管似乎未能一針見血地解釋筆者上述指出的情況,一個入息44985的人,如購買800萬元住宅,申請6成按揭不會獲批,但申請7成按揭反而獲批的離奇情況。期待金管局就此特別情況作出正式的指引。

下段節錄自東方日報新聞 – 按揭新規存盲點 金管急釐清

「金管局發言人澄清,無論按揭申請人是否符合壓力測試,固定收入要求僅適用於八至九成按保計劃,八成以下均毋須符合相關要求。

事實上,銀行承做高成數的按揭保險後,仍然需要承擔六成按揭貸款風險,但放寬壓力測試的新措施,可能令獲批高成數按揭貸款人士,還款能力反而較弱。

不過,金管局發言人解釋,對於未能通過壓力測試的按保客戶,要符合首次置業及固定收入要求,形容這類人士為「特定客群」,在銀行貸款組合中的風險尤其低,故銀行體系風險不會因此增加。」

子非魚

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