按揭成數新指南 (壓力測試、居屋、村屋、唐樓及擔保人等)

按揭成數 Mortgage Guide
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最後更新:06/05/22 @ 11:59 上午

香港置業是人生大事,除非有豐厚財力,可以Full Pay不用承造按揭,否則基本按揭知識都是要略有所知比較好。而在向銀行申請按揭前,準業主應基本了解按揭貸款的條款及細則,尤其是按揭成數相關的資訊。不過,按揭知識如此之多,到底有怎麼基本知識要特別留意呢?

一般按揭成數

首先,要留意的是現時的金管局按揭成數指引。如果申請人是在職人士,在不申請按揭保險的情況下,1,000萬以下物業的按揭最高按揭成數是六成,而貸款上限是500萬,至於1,000萬以上物業,按揭成數最高是五成。

於2022年2月財政司司長陳茂波於財政預算案提出放寬自住物業按揭成數上限,即俗稱的「波叔Plan」,在該政策下,不同價格的物業,最高按揭成數都不同。以下表格是一般住宅的按揭成數:

樓價最高按揭成數
1,000萬或以下90%
>1,000萬 - 1,125萬80% - 90%
(上限$900萬)
>1,125萬 - 1,200萬80%
>1,200萬 - 1,920萬50% - 80%
(上限$960萬)

首期計算

首期是指按揭成數沒有包含的部份,如果是1,000萬的住宅物業,借盡最高9成按揭就是900萬,換而言之,首期就是100萬。不過,除了首期之外,買樓初期也有其他開支,例如律師費、按揭保險費、印花稅等。如果對按揭成數及首期計算有疑問,歡迎按右上方的WhatsApp按鈕,或填寫下方表格與星之谷的按揭專員免費查詢。

壓力測試

壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施,對於按揭申請人的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)有一定的限制。按揭申請人要在按揭息率增加3厘的情況後,供款與入息比率仍不得高於月入60%,就算通過壓力測試。

不過,現時都有不少按揭情況是不用通過壓力測試,例如:
一, 經按揭保險申請高成數按揭的首置人士
二, 申請定息按揭的人士
三, 仍在政府擔保期內的居屋按揭

首次置業人士的最高按揭成數

現時,如果首置人士購入1,000萬元以下現樓,最高可申請9成按揭,即使按揭息率增加3厘之後,壓測不合格,只要DSR仍是50%,就算符合供款與入息比率的收入規定,也可以敘造9成按揭,但其保費會因此而要繳付額外10%保費。

物業類型

村屋和唐樓:

Village house

如果是其他類型的物業,按揭成數都會有不同的計算方法,例如村屋和唐樓,以下是村屋唐樓的按揭成數表:

樓價 村屋按揭成數 唐樓按揭成數
1000萬以下 最多8成半 最多9成
1000-1125萬 最多8成半 最多9成
貸款額上限為900萬 貸款額上限為900萬
1125萬 – 1920萬 最多8成 最多8成
貸款額上限為960萬 貸款額上限為960萬

 

村屋原則上跟私樓一樣,無論村屋或者丁屋,不申請按保下,銀行最高可以批出六成按揭。如果申請按揭保險,最高就可申請八成至八成半按揭,不過要留意不是全部村屋都可以申請按揭保險。

要留意,所有村屋樓花都不接受按揭保險申請,即最高只能申請6成按揭。而且,祖、堂物業,以及有轉讓限制的村屋也不符合按保資格。

唐樓樓齡雖然普遍較高,而且容易有僭建改動的問題。不過,唐樓勝在入場費較低,同時可敍做高達八至九成按揭,因此仍然吸引不少買家入市。

不過,唐樓質素會影響按揭成數,如果樓齡50年以下,及有保養維修,銀行及按揭保險公司批出高成數按揭的機會就會較高。相反,如果唐樓質素欠佳、樓齡大、以及有僭建等,就有機會被扣減按揭成數。

村屋和唐樓在按揭上的計算會比較複雜,例如要考慮人齡、樓齡等的問題,詳情可以參考:

未補地價居屋按揭

HOS Hong Kong
如果是一手新居屋及綠表居屋,按揭就最多可借9成半,如果是二手居屋,就要視乎政府擔保期還有多久,因為如果政府擔保期完結後,按揭餘額就要低於樓價6成,才可批足9成半成數以及25年年期,否則便要扣減居屋按揭成數或還款年期。

綠表白表按揭成數分別

現時,綠表及白表的最高按揭成數都有所不同,綠表最高可以有9成半,而白表最高就只有9成按揭。如果政府擔保期已過,按揭成數上限將降至6成。

如果是2001-2002年後首次出售的綠表居屋,一般可借足9成半以及還款期25年。相反,如果居屋的首次出售日期為2001年以前,銀行會視乎首次發售日期,考慮按揭年期或成數,而審核標準大多會基於該單位於擔保期完結時,按揭餘額會否低過樓價6成而去決定。

至於白表,就只有2002年後首次發售的白表居屋,或2006年後的白表公屋,才能同時享有25年還款期及9成按揭。

非固定收入人士

固定收入人士申請按揭,相對非固定收入人士會簡單得多,所需要的資料都是三個月的收入證明、銀行月結單及一年稅單。如果是申請高成數按揭,就有機會因應個人情況而需要更多資料。

非固定收入人士如果想通過按揭保險申請高成數按揭,最高按揭成數都只有八成,而所需的文件亦會更加多,例如如果是自僱人士,就要提供公司稅單等資料文件。

非本地收入

非本地收入是可以申請香港按揭的,但要注意按揭成數及供款與入息比率都與本地收入不同。

如果在港沒有直糸親屬,最高按揭成數就會較本地收入人士減少10%。如果是供款人的直系親屬身在香港定居,而借款人雖然在海外企業打工,主要收入來自外地,其實也有機會可以以「買樓給家人住」的理由申請高成數按揭。

擔保人

擔保人是指是當準買家財力不足以應付物業按揭時,就會通過擔保人的入息,協助擔保上會。背後原理是,一旦借款人未能還款,擔保人就會承擔其還款責任。

如果成為了擔保人,在申請按揭時,銀行就要扣減1成按揭成數,例如會9成變8成。不過,上述情況都是有破解方法的:

資產按揭

如果沒有收入,但又有足夠資產在銀行,想申請按揭都可以考慮資產按揭,不過要留意,資產按揭的按揭成數最多是4成,對於有現契物業的業主而言,如果想做翻按,按揭成數最多都是4成。不過,資產按揭在某些情況,都會比較實用,詳情可以參考:

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