按揭入門

未補價居屋可加按套現？

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2018-10-12

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【星之谷專欄－都市日報】居屋近年貴過私樓，很多市民問未補地價居屋能否加按或翻按套現，雖然筆者是按揭財技專家，但業主若非遇上生死大事，套現近乎沒有可能。

未補地價居屋或公屋戶想套現，需向房署申請，而房署只會因應一些人生難關才批准，例如醫藥費、財困、白事、贍養費等，而且套現金額只限所需範圍，例如疾病手術費10萬元，房署就只准套現10萬元。
至於財困，業主需證明欠財務公司債務，入息不足以支付利息，房署才會考慮批准居屋業主套現解困。有人問：「我可唔可以寫張借據畀屋企人，然後用財困呢個理由申請加按套現？」答案是不能。據筆者理解，財困要牽涉欠高利貸級數的困境。信用卡數大部分情況下都能以入息支付最低還款額，不算是財困。
房署批准後，銀行才可以承造按揭，利息不是一般最優惠利率(P)減3%，而是根據個別情況批核，例如貸款人的TU和入息，筆者見過最高為P+1.5%，即實際利率達6.5厘以上。

有些財務公司聲稱能提供物業二按，未補地價亦能獲得貸款。但須留意當財務公司將債務註入田土廳，田土廳會對一按銀行發出「電子提示」，當一按銀行收到提示後有機會call loan（追收貸款）。

雖然未補地價居屋不能套現，但轉按是無任歡迎，亦可賺取現金回贈。但綠表居屋只能轉按揭餘額，不能延長還款期。例如現有按揭貸款餘額300萬元，還款期20年，轉按只能借最多300萬元，還款期不變。現時市場最筍利率為P-3%，現金回贈為貸款額1.95%；坊間按揭中介普遍都有額外獎賞，由幾百元超市禮券到貸款額0.25%不等，讀者可自行格價。根據金管局指引，銀行或中介提供的現金回贈，都需要扣減貸款額。

早年居屋按揭利率為P-3.1%，加息後現時為P-3%。有人質疑：「轉按供貴息，即係冇着數？」非也，以300萬元貸款額為例，高0.1%息，每月只供多150元，但2.25%現金回贈等於逾6.7萬元落袋，律師費只是約5,000元而已，2年罰息期過後可再轉按，絕對值得。未補價居屋在擔保期內轉按，不需通過入息審查和壓力測試，手續簡單，到房署入紙申請，然後到銀行簽信，上一次律師樓，禮成！