未補價居屋可加按套現?

未補價居屋可加按套現?
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【星之谷專欄-都市日報】居屋近年貴過私樓,很多市民問未補地價居屋能否加按或翻按套現,雖然筆者是按揭財技專家,但業主若非遇上生死大事,套現近乎沒有可能。

未補地價居屋或公屋戶想套現,需向房署申請,而房署只會因應一些人生難關才批准,例如醫藥費、財困、白事、贍養費等,而且套現金額只限所需範圍,例如疾病手術費10萬元,房署就只准套現10萬元。
至於財困,業主需證明欠財務公司債務,入息不足以支付利息,房署才會考慮批准居屋業主套現解困。有人問:「我可唔可以寫張借據畀屋企人,然後用財困呢個理由申請加按套現?」答案是不能。據筆者理解,財困要牽涉欠高利貸級數的困境。信用卡數大部分情況下都能以入息支付最低還款額,不算是財困。
房署批准後,銀行才可以承造按揭,利息不是一般最優惠利率(P)減3%,而是根據個別情況批核,例如貸款人的TU和入息,筆者見過最高為P+1.5%,即實際利率達6.5厘以上。

有些財務公司聲稱能提供物業二按,未補地價亦能獲得貸款。但須留意當財務公司將債務註入田土廳,田土廳會對一按銀行發出「電子提示」,當一按銀行收到提示後有機會call loan(追收貸款)。

雖然未補地價居屋不能套現,但轉按是無任歡迎,亦可賺取現金回贈。但綠表居屋只能轉按揭餘額,不能延長還款期。例如現有按揭貸款餘額300萬元,還款期20年,轉按只能借最多300萬元,還款期不變。現時市場最筍利率為P-3%,現金回贈為貸款額1.95%;坊間按揭中介普遍都有額外獎賞,由幾百元超市禮券到貸款額0.25%不等,讀者可自行格價。根據金管局指引,銀行或中介提供的現金回贈,都需要扣減貸款額。

早年居屋按揭利率為P-3.1%,加息後現時為P-3%。有人質疑:「轉按供貴息,即係冇着數?」非也,以300萬元貸款額為例,高0.1%息,每月只供多150元,但2.25%現金回贈等於逾6.7萬元落袋,律師費只是約5,000元而已,2年罰息期過後可再轉按,絕對值得。未補價居屋在擔保期內轉按,不需通過入息審查和壓力測試,手續簡單,到房署入紙申請,然後到銀行簽信,上一次律師樓,禮成!

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