【一文睇晒】「未補價資助出售房屋—出租計劃」懶人包

未補價資助出售房屋—出租計劃
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昨天,房協宣布推行房協核下資助房屋項目的「暫租住屋」計劃,在特定條件限制下容許未補地價資助房屋戶主將單位分租,預計有1.3萬個單位受惠,合資格戶主現已可向房協申請。要注意一點,現時範圍只包括房協核下推出的單位,並非房委會核下的「居者有其屋」。

筆者細閱有關條款後,簡略歸納以下重點(較詳細的重點放在文章末端,讀者亦可在房協官網查閱)。

2018年9月19日 房協官網

房協推出「未補價資助出售房屋—出租計劃」https://www.hkhs.com/tc/media/press_release_detail/id/365

2018年9月20日 am730

房協准未補價屋業主分租房間 「暫租住屋」涉1.3萬單位

https://goo.gl/bpgJAp

 

無須與房協拆賬

未補地價資助房屋,業主與房協(房委)的關係就像兩位朋友夾錢買屋一樣,兩者之間的權益以補價折扣率計算。以兩位朋友夾錢買樓計,正常情況供款按業權比例分配,而出租單位的租金在扣除成本(管理費、差餉及地租等)後,理應按業權比例攤分。

這次的未補地價單位出租計劃,租金由業主與租客議定。按道理,由於無論單位已補地價與否,與租客使用權沒有任何關係,租客可放心租用,所以該單位租金可與同類型單位租值相乎(譬如同屋苑已補地價單位分租戶)。由於收入不需與房協瓜分,業主變相賺取了未補地價部份的租金收入權益。

 

可供出售證明書的陷阱

合資格出租單位的條款中,有一個弔詭之處,單位需沒持有「可供出售証明書」。「可供出售証明書」是一次性的証明,如業主申請成功,便永久有效。假如之前已申請了有關文件但未有使用,現時不知道有沒有機制申請取消該証明書以乎合出租資格。

參考:

*「住宅發售計劃」第二市場 (綠表資格) 申請須知

14.1 …「可供出售證明書」沒有限期的限制

https://goo.gl/SjRLwf

 

分租單位

讓住戶出租部份單位的精神是「分租」,而出租時亦必需每一個房間出租完整使用權給租戶。換句話說,在此精神下,無房及一房單位將不會獲批。巿場期望居屋亦將納入同類計劃,不過較近期的新居屋,大部份單位均是一房甚至無房,這個新政策下,會否影居屋無房或一房的銷情?同時,同價不同權(呎價接近但未來的出租權不同)的情況下,一房或無房單位的潛在價值將受影響。

 

黑巿租約

以往,巿場上有黑巿未補地價居屋出租巿場,租金比巿值低。在2009年11月,便有一宗案被定罪,業主及租客均被罰款。在新制下,業主可將單位循正途出租,對租客來說是較有保障。同時,業主及租客需簽約後將租約副本交回房協,由於雙方都尚有後續的權利(或痛腳)在房協的手中,筆者相信可減少枱底條款的情況。不過,這機制有一個極大的漏洞,假設租約上註明只把其中一房出租,但業主跟租客另有口頭協議,單位所有門都不會鎖上,業主亦長年不會回家,便變相默許租客擁有全間屋的使用權,房協又有否機制堵塞漏洞呢?

2009年11月9日 東方日報 –
未補地價居屋租客首定罪http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20091109/00176_021.html

 

對未補/已補地價居屋的影響

現階段能推出巿場的單位有1.3萬個,筆者相信只有少部份單位會成為分租戶,畢竟香港人並不習慣分租,所以對巿場租值影響不會太大。另一方面,據筆者理解,居屋補地價的個案中,大部份都是因售出與自由巿場而產生,相信過往不會有太多人會為出租單位,收取每月數千元的租金,去負上過百萬的新債(亦是出現黑巿居屋租盤的主要原因)。對於資助房屋買家來說,沒有綠/ 白表資格的人佔大多數,所以暫時來說,對於自由巿場單位的價值應只有輕微影響(因租盤多了,租值理應低了)。


詳細資料

 

業主資格

(1) 業主需已獲取業權10年或以上(如屬遺產承繼,則由已故業主獲取業權日期計)

(2) 單位未補地價

(3) 2房或以上單位(以原設計為準)

(4) 單位內無僭建

(5) 該單位沒有持有有效的住宅發售計劃第二市場「可供出售證明書」。

 

租戶資格

(1) 持有有效香港房屋委員會(房委會)之公屋申請編號並獲登記達三年或以上(按本計劃下租戶的截止申請日期計)的一般申請者(即家庭和長者一人申請者);或持有有效房委會之配額及計分制下公屋申請編號並獲登記達六年或以上(按本計劃下租戶的截止申請日期計)的非長者一人住戶;

(2) 申請人及名列於申請表上的所有人士(如有)的資料均須與房委會公屋申請資料相符;

(3) 申請人必須在申請房委會公屋直至獲發本計劃的「合資格租住證明書」及至與業主簽署的租約當日仍然符合申請房委會

 

出租狀況

– 房間數目以購入時的圖則為準(或經屋宇署認可的改建)

– 業主必需保留最少一間房自用

– 其餘的每一間房可分別租與不同租戶(但每一間房只能租與一個租戶以全權使用)

– 根據房協擬備的標準租約內的條款租賃

– 如租客確認獲分配的公屋或購買居屋或私樓,便需14日內通知房協及向業主以2個月通知期退租

– 廚廁共用;除非是主人套廁設計,A)如保留主人套房為已用,則餘下廁所為所有人共用 B) 如出租主人套房與租戶,餘下的廁所可由戶主留為己用

– 租金無需與房協對拆

– 業主需自行報物業等適用的稅項

 

 

申請程序

前期工作

業主 – 向房協申請並獲發「合資格出租證明書」

租客 – 向房協申請並獲發「合資格租住證明書」

配對

– 自行配對,或

– 經地產代理配對

– 必須使用及簽署由房協擬備的標準租約(租約內有特定條款必需遵守)

簽約後

– 業主須將租約打厘印及填報CR109 (與私樓類似)

– 業主及租客均需2星期內將「已簽訂租約通知書」寄回房協

 

適用屋苑

– 「住宅發售計劃」:健康村第一期、健康村第二期、家維邨、祈德尊新邨、偉景花園、樂年花園、茵怡花園、寶石大廈、翠塘花園、啟德花園及景新臺;

– 「夾心階層住屋計劃」:宏福花園、叠翠軒、晴碧花園、旭輝臺、雅景臺、悅海華庭、浩景臺、芊紅居、欣圖軒及悅庭軒。

 

21 個項目的單位總數約有19,000 個,符合參與是次計劃的單位則約

13,000個。

 

 

子非魚

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