【未補地價居屋按揭】不用盡按揭成數,銀行合否質疑資產超出綠表上限

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近日有客人問,果買綠表居屋,如不借盡按揭成數9成半,比如付5成首期,只按5成,銀行會否查詢首期來源從而質疑申請人資產超出了房署的綠表上限?

首先,銀行是一定會查詢首期來源,申請表上也要聲明首期不是從借貸而來。但如果首期不是從借款而來,銀行不會理會申請人資產是否超出房署的指引。所以如果申請人有資金(不論是靠自己或近親借)付多點首期,不借盡按揭成數,銀行方面不會有問題。

因有高息戶口,應該借盡按揭成數

儘管銀行不會質疑借款人的資產是否超越房署上限,但筆者認為,就算有足夠首期,也可考慮借盡按揭成數。因為居屋做按揭,銀行也會提供高息戶口(mortgage link)的。因此如借盡9成半,把多餘的首期放入mortgage link內儲蓄,已對沖了按揭利息。這對沖令不會因「借多左」而要負擔額外利息開支。

和私樓不同,未補地價居屋按揭一般情況下不能套現。因此,如果一開始便把儲蓄全放入層樓內,假設日後需要資金周轉,是不能透過加按或轉按去套現。反而,如借足按揭成數,把多餘的首期放入mortgage link內對沖,日後需要資金周旋可隨時從mortgage link內提取。

如借足按揭成數,現金回贈也會增加。比如樓價500萬,以 2.4% 總回贈計算,如借9成半可得 $114000 現金回贈。假設有足夠首期,因此只借5成,現金回贈便會減至$6萬,兩者相差5萬多元。留意因兩年罰息期完後可以轉按,即是說,借足或不借足,每兩年轉按便會相差幾萬元回贈,因此所損失的回贈是循環性。而因有高息戶口,借足或不借足,其實全期利息支出是相同,現金回贈是淨賺。

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