村屋或唐樓地契無例明用途,有樓人士買入能否豁免15%從價印花稅?

地契無例明用途印花稅
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眾所周知,如果本身持有住宅,再買住宅物業,印花稅便會飄升至15%。在政府多項辣招稅中,這從價印花稅是最「辣」,亦成功壓制了香港人不斷買物業作收租用途的意慾。無他的,買物業收租要付15%印花稅,即樓價要升15%才「打和」,買住宅物業作投資的興趣自然大減。

近期有讀者來涵問:「有些村屋的地契上沒有寫明是住宅用途。如我本身有樓,買這類型村屋能不能當是商用物業,豁免從價印花稅?」

能否豁免從價印花稅,要視乎間屋是否住宅

如村屋地契上沒有註明必須是住宅用途,理論上即可以作商業用途。不過,如果買家本身有住宅,買這類村屋作商業用途,比如開地鋪,依然需要付15%從價印花稅。從價印花稅的準則不是決定於地契的用途,而是物業本身是不是住宅。村屋是建屋原意,當然是住宅用途。

唐樓如地契沒有註明用途,也會跌入從價印花稅範籌

同樣道理,有些唐樓地契沒有寫明住宅用途,但因明顯間屋是住宅。如本身有樓,買這些唐樓也需要15%從價印花稅。有些唐樓或舊樓的地契可能寫明某些樓層是非住宅用途,那麼,單位可豁免從價印花稅。

如地契沒註明住宅用途,村屋從事商鋪可以申請按揭

不過,如村屋地契沒有寫明必須是住宅用途,買入這類型物業,如經營商鋪,申請按揭時,銀行就會當作商業按揭處理。商業按揭最高可以做5成。故此如村屋本身已是個商鋪,不能申請高成數按揭。

要留意,就算村屋的地契無寫明住宅用途,如改建為商鋪,都需要城規會同意。而城規會有權要求地鋪用途的村屋還原為住宅。如果商鋪是食肆,有些銀行有機會不做按揭。有些中小銀行願意做,但需要有食肆牌照。

如村屋附近已發展成小社區,地下層數大多被改建為地鋪,賣家會以地鋪價作為叫價。高價買入這種村屋就要小心,需要查閱地契有沒有註明是住宅,並且要了解城規局的取態。

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