香港居住環境狹窄，不少人夢想愈住愈大，努力儲蓄細樓換大樓，但原來一些政策陷阱，竟然可令人墮入無盡深淵，無辜痛失90萬元。
其實一般人如果想換樓，只得兩個選擇——先賣後買或先買後賣。前者出售物業後，已回復首置客身份，買新樓時只需以舊稅率計算印花稅，毋須繳付15%辣稅；後者買樓則要先付15%印花稅，然後一年內將原本持有物業賣出，就可以向稅局申請退稅。
很多人都會選擇先買後賣方式，因為如果見到心儀單位，如果要等賣出手上單位後才再入手，到時心儀單位都可能被人捷足先登了，故此寧願麻煩少少，先付辣稅然後再申請退稅。
但是，有些換樓陷阱，竟然令到業主未能成功退稅，被稅局鯨吞一大筆稅務開支，不得不多加留神。
買樓未能成功退稅
阿清過去多年一直努力工作，努力儲蓄上車，趁近日有新盤減價，打算買一層單位自住，不過篤信風水的她，在落訂後才找風水師傅研方位，被判斷為不利事業，因此選擇撻訂，轉戰另一平價新盤。
由於她買入新盤時，未完成早前一宗交易的撻訂程序，因此不算是首置身份，需要先付15%辣稅。
之後辦理撻訂手續完成後，相關資料已註了入土地註冊處，便向稅局申請退稅，但原來這種情況，稅局竟然未肯批准退稅，原因是之前案例指明，退稅需要買入第二層樓後一年內賣出舊有物業，但撻訂不算是沽出，稅局有權不退稅。
阿清本身撻訂時已經輸近30萬元，買入的新盤價格約600萬元，繳交15%辣稅，再痛失90萬元，而這筆錢更是由母親退休金借取，只作短期周轉之用。
賣家突然撻訂出事
筆者亦遇過一些先買後賣的「出事」個案。客人Sammy打算換樓，先繳付15%辣稅買新樓，正常只要一年內準時賣舊有物業，便可以申請退稅，但運滯情況時有發生。在限期即將完結前，Sammy賣樓竟然遇上買家撻訂，導致未能一年內賣出，亦未能申請退稅，硬食15%稅項。
這個情況能否追討買家賠償？很遺憾，由於換樓退稅失敗與這位買家撻訂並沒有直接關係，不能以連鎖反應為由要他負責，最終Sammy損失慘重。
先買後賣有風險，其實先賣後買也有風險，因為若果出售第一層樓時，期間遇上買家撻訂，新入手物業便要即時繳付15%印花稅。
換樓只能一換一
另一個業主常遇到的退稅失敗情況是「先買一間，後賣多間」。例如業主有兩層樓，想「二合一」換大屋，首先付15%辣稅買新樓，再在一年內賣斷現有的兩層物業，這種情況一定不能退稅，因為條例本身寫得相當清楚，換樓退稅需要「一間換一間」。
尚有一常見案例。不時有客人曾經問筆者，若果把物業轉名給太太後，自己則重新成為首置客身份，若果這時候買入樓花並以建期方式（先繳樓價1成至2成，入伙前才申請按揭）支付，之後太太再賣樓籌首期，這樣又是否可行？
要留意轉名後3年內不能賣樓，否則需要繳付額外印花稅（SSD），6個月內賣樓須付樓價20%，6至12個月內15%，12至36個月內10%。如果資金不足，需要靠賣樓來籌首期的話，這方法實在行不通。
15%印花稅及引伸的換樓退稅事項可以很複雜，建議讀者遇到這類問題應親自到稅局向當值專員查詢。
子非魚
https://hk.appledaily.com/finance/20190810/O5OE75JFS3WFOUKIHZFJXYDO7Y/
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