樓市現「狂牛」 銀行按揭賺到盡攻略【星之谷專欄 – 東方日報】

牛年按揭
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鼠年疫症橫行,香港悲觀情緒濃厚;一踏入牛年,按揭市場卻「牛氣沖天」,無論是一般按揭或轉按皆暢旺,反映樂觀情緒籠罩市場,業主亦宜重新審視「最筍」按揭計劃,牛年賺盡銀行每一分錢。

根據筆者按揭轉介公司資料,農曆新年假期後每日按揭查詢量,比假期前突然急升4成,而且不是個別日子,是持續發生,主要來是預備買樓的準業主,反映市場對未來樓市走勢相對樂觀。筆者預計,疫情漸趨穩定、疫苗陸續接種、年初股市橫財,香港樓市抑壓多時的剛性需求將釋放出來。

銀行牛年取態亦明顯更積極,尤其是中小型銀行,大多數已經開始放寬按揭批核,兼且增加現金回贈,為新一年業績目標加把勁。

現時一般按揭總現金回贈率最高為1.55至1.6%。回想去年疫情最嚴峻時期,各大銀行收緊按揭,現金回贈曾跌至最低0至0.2%。不過要留意,現金回贈率若超過1%需要扣減貸款額,不論回贈是從銀行或按揭代理而來。

【轉按總現金回贈率達1.3% 】

至於一度陷入冰河時期的轉按,銀行態度一向較保守,主要是這類客戶一般都較「花心」,為了賺取現金回贈,每兩年罰息期便會轉到另一間銀行。

現時情況稍為好轉,轉按最高總現金回贈率為1.3%,雖然不及2019年全盛時期的2.5%,但以400萬元貸款額計算,1.3%相等於5.2萬元現金,扣除律師費5,000餘元,也有超過4萬元落袋,是不錯的理財操作。

轉按也可以套現,將資金放在高息戶口(Mortgage Link)對沖利息支出,兩年後歸還給銀行,現金回贈便能以接近零成本落袋。

【年初銀行按揭條款最筍】

中小型銀行進取,大型銀行亦蠢蠢欲動。有幾間大型銀行向筆者透露,新一年想做更多生意,希望能夠轉介更多客戶。但就會否減息及增加現金回贈率,一般都要觀望兩間最大型發鈔行才有所行動,其他才會迅速跟隨。

最近「甩名」活動也忽然活躍起來。資料顯示,不少聯名業主都部署「甩名」釋放「人頭」,夫妻鋪路再買第二層樓,毋懼疫情,繼續秉承「儲磚頭」這個香港核心價值。

香港按揭以外,現在多了銀行願意承造大灣區住宅按揭,而在香港申請相比起國內銀行更有優勢——前者按揭利率較低,約3厘以上水平,後者動輒高達5厘。

新一年無論是上車置業,還是轉按套現再投資,應趁銀行放寬按揭批核期間好好部署。銀行在年頭一般較為進取,優惠較多,年中或年尾跑夠數後,視乎經濟情況又會轉趨保守。筆者祝一眾上車人士和投資者,新一年牛年大吉、牛運當頭、牛氣沖天。

子非魚

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