「樓癮」積壓半年 鼠年9個上車速成錦囊【星之谷專欄 – 蘋果日報】

上車錦囊
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新一年,新開始,送豬迎鼠。傳統而言,農曆新年過後,樓市將迎來「小陽春」,這個吉兆原來已經提早出現。筆者觀察到,近日按揭查詢突然急升,尤其是準備買樓而又未出手的客人,估計是因為去年政治海嘯影響下,在「上車」與「等車」之間徘徊。

這樣情況衍生維時逾6個月的積壓需求(Pent-up Demand),當「樓癮」發作,成交勢會谷爆。筆者預期,新一年樓市可能會顯著反彈,現正開始搵樓的上車人士,筆者贈9個速成錦囊,助大家鼠年發大財。

1.借錢上限

若果是首次置業,必先要清楚自身入息情況下,最盡可以借多少按揭貸款。如果心儀物業是800萬元或以下,最高可敘做9成按揭,即貸款額720萬元,惟每月供款不得超過入息一半,即假設月入5萬元,供款不得多於2.5萬元,上網撳按揭計算機就一清二楚。

此外,9成按揭政策下,只接納固定收入人士(包括花紅),佣金部份則會排除;如果申請8成按揭,則浮動入息亦可計算在內,變相可以獲得更多貸款額。

2.壓力測試

上年10月政府推出按揭保險新規,首置人士獲豁免壓力測試(即利率現水平加3厘後的入息能力考核),雖然現時未有個案顯示有買家因為供款能力與壓力測試結果差距太大,申請按揭時被銀行「請食檸檬」,惟政策變幻莫測,筆者認為仍應小心為上。

3.估價

申請高成數按揭,需要備有稅單和強積金供款紀錄。如果缺乏這些文件,建議先準備好才好去買樓。其次是留意估價,就算估價低於買入價,只要有臨約,銀行都可用買入價計算按揭成數;不過若果估價與買入價相差太遠,比如低超過10%,銀行則有機會「批唔足」。

4.凶宅

買樓最驚「瀨嘢」,尤其是冷不防買入一層凶宅或凶宅同層,價錢隨時一落千丈。其實有幾個方法可以「捉鬼」,首先到3大銀行查詢物業估價,如果出現打折或「本物業未能提供估價」的訊息,便必須從其他渠道查證。要留意,不宜過份依賴網上估價,應親身到銀行查詢,反正費用全免。

除此之外,善用Google大神——輸入「屋苑名」及「凶宅」,大概都知道該大廈以往出現過甚麼事故狀況。另一個更有效的方法,就是直接問管理處,資料屬一手兼且最可信。

5.查冊

買一層供足三分一人生的樓,若果不去將這層物業「起底」,便有機會中大伏。準業主應不嫌麻煩,到土地註冊處網頁,繳付25元取得完整土地冊,查閱物業底細,並留意幾個伏位,包括物業有否「送契」?是否有官司進行中?業主有沒有遺失樓契而宣誓取核證副本?

6.維修令

土地冊上亦可留意是否被註上維修令。如果是「Order 26」(涉及公共地方),一般不影響按揭;但如果是「Order 24」(涉及僭建物),則要視乎情況——簡單僭建物例如簷篷,對按揭應該不會構成問題,惟若果牽涉結構性改動,例如劏房,按證公司拒批無誤。

除維修令外,建議業主可以行多一步,從屋宇署取得待批(Pending)維修通告。這些通告並未註入土地註冊處,但如果當刻買了樓,待批通告內列明未來的維修費,買家將要自行承擔。

7.樓契

買樓時,如果賣方未有申請按揭,必須鉅細無遺核實樓契是否完整無缺。若果出現缺漏,買方律師樓拒絕給予「Good Title」(良好業權),便不能敘做按揭。

此外,賣方身份也需要查證。若果賣方不是業主,而是「授權人」,需要打醒十二分精神,尤其是要反覆核對授權書內的業主簽名,和對上一次買賣合約時的業主簽名是否一致;對上一次買賣合約可以從土地註冊處勾出。另外,訂金最好託管在律師樓,以策萬全。

8.信貸報告

買樓前應該查清楚自己的環聯信貸報告,以防萬一。很多時候,一般小市民未必為意多年前有張信用卡欠下數十元卡數未償還,導致在環聯上留低不良紀錄,買樓前最好先行處理。

9.首期來源

如需要敘做高成數按揭,需要向按揭保險公司提供首期來源證明。如果首期是「靠父幹」,建議筆數應清清楚楚列明——即從父母銀行戶口轉賬至自己戶口,再用該筆錢繳付大訂,並向按證公司提供父母銀行月結單。

其實買樓尚有無數伏位,篇幅所限,不能盡錄,先預祝鼠年大家上車順利、盤滿缽滿、身體健康、萬事如意。

子非魚

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