樓花按揭微鬆綁 三類準業主脫困 一類業主難翻身?【星之谷專欄 –HK01】

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金管局近日出人意表地再度放寬按揭,令過去數年購入樓花住宅物業、並選擇建期付款的用家,能夠申請較高按揭成數。不過,是次政策並非所有樓花買家均能受惠,只有三類人可望解困。

自去年下半年起,金管局多次放寬按揭政策,但在相關措施生效前簽署的臨約未能受惠,當中包括:1.樓花期長達兩年的新盤;2.準業主採用了發展商「先住後付」方案;3.一些原本只可借5成按揭的較大銀碼住宅。

這些買家申請按揭時往往遇上同一個難題,就是臨約是2年前簽訂,惟期內整體樓價下跌約2成,物業估價遠低於合約價,買家未能借足按揭貸款,需要額外抬錢,或者忍痛撻訂。

即時申請防估價再挫

今次按揭放寬正正幫助這些準業主。舉個例子,假設李先生在2023年7月7日前簽訂臨約購入了樓價1000萬元的樓花,按當時政策,如選即供按揭最高只能借6成而不能申請按揭保險借取更高成數。如想借更高成數,就必需選擇建期計劃,即是要等到落成之後,再經按揭保險公司申請高成數按揭。

而最新安排是,不論簽訂臨約日子,李先生只要找到提供意向估價的銀行,便可在不用申請按揭保險的情況下直接借最高7成按揭,省卻按揭保費之餘,審批亦較快。而最重要是——選了建期上會的買家如預計未來物業估價進一步下調,現時轉為即供按揭,亦可向銀行提出按揭申請上會。如有意由建期轉即供的買家亦需要經律師樓向發展商提出轉Plan 事宜。

貴價樓受惠按揭放寬

一些大額物業買家將更為受惠,特別是1,920萬元至3,000萬元類別。舉例,陳生(化名)兩年前買入2,000萬元物業,原先估計最多可借5成按揭以獲得1,000萬元貸款額,詎料今天估價只有1,600萬元,只借到800萬元貸款額,需要額外支付200萬元首期。

但在新措施下,陳生最高可借足估價7成,即可以借盡1,120萬元,不但鬆一口氣,貸款額更較以往有所提高。

仍有按保公司估得足

不過遺憾的是,一些要借8成或9成按揭才能成功買樓花的買家,新措施未有涵蓋,仍然要面對估價不足難題。

要釜底抽薪,需要從按揭保險公司着手。現時市場上有兩大按揭保險公司,其中按證保險公司最主流,惟萬一估價不足,可嘗試向另一間按揭保險公司着手,又或者向一間「私營按揭保險公司」扣門。近期筆者不少客戶透過上述方法,其物業都能夠估足價,相信是業主最後逃生門。

要注意的是,「私營按揭保費公司」按揭貸款額雖然最高可借9成,惟保費相對較高,沒有折扣,並要經指定銀行申請。

子非魚

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