高成數按揭下換樓上車機會是留給有準備的人

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2019-11-07

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施政報告放寛按揭剛過了三星期，公司收到的查詢量創了新高可以預期。查詢分為未買、新買、換樓客和轉按。

未買而查詢按揭成數新制的客戶大幅增加，因新制改動的地方甚多，就連銀行也要多番向金管尋求指引，未買客戶不明所以是十分正常，這類客戶也不算是未有準備，只因政府的政策放寛後，突然獲得入場券所致。也有一批是想在新制下想評估一開二的可行性，但數量不太多，可是現時樓價著實有點偏高，本身有樓的人如還有大筆按揭，對一開二加重負擔有點卻步。

新買客戶之中，有不少是採用新制的高成數按揭計劃，這批客戶能在新制推出後即時出手，相信平日有睇樓，在新制前已蠢蠢欲動、只欠臨門一腳的決心而已。在新制下，首期大幅減少之下，便能果斷入巿，相信是這次新制最受惠的人。

換樓客的查詢比筆者預期之中少，也許近幾年買樓的人，其實也懂得尋找資訊及自行計算可行性，在樓換樓的財務按排方面相信心中有數，無需向筆者查詢。不過，筆者也寫了個樓換樓大長篇供讀者參考。

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最後一類是轉按客，一直以來，轉按客戶也佔了整體查詢中最大的比重，在近兩三星期，查詢大增是相當正常。

過去幾年，每兩年翻按一次賺取回贈兼套數十萬現金出來投資的客戶是常態，有部份人會將套現資金投資車位、細工廈或投票等。儲夠首期又或者會考慮再買住宅。假如剛好在今年年中時翻按，但因社會運動而剎停了投資計劃的話，這筆套現出來的現金現在便相當「好洗」。這類客人的查詢增加是相當正常。

轉按客另一個佔比較低的類別是現契翻按或已供款多年而想套現的個案。筆者認為這一類客人，通常不熱衷於不斷翻按賺回贈，對投資亦比較保守。可是，在放寛按揭成數後，在比例上增加了不少，由以往少於1成的客戶，這數星期增加至約兩成。由於供款多年甚至持有現契物業的人也必然是工作多年的人，有不少人也有子女準備成家立室。筆者相信是新政下激發起這一群業主翻按套現給子女上車。在這一些開始翻按，需要大約兩個月才能取得資金入巿，其實已經比新政策遲了三個月，屆時樓巿相信已升了一浸，相信要買貴貨了。

以上各類客戶，最幸運也許亦是最不幸的就是施政報告一刻果斷上車的客人。因為施政報告一出，已令樓巿一夜之間升了不少而買貴了樓，但是，亦由於這批客人應在施政報告前已做足準備，才能在新制推出後即時入巿，否則便會功虧一貴了。

子非魚

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