每兩年轉按,會不會供多左利息?

每兩年轉按,會不會供多左利息?
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偶然會遇到客問這問題:按揭每月供款,最初是利息部份佔供款百份比多一點,隨住時間下降,那麼,每兩年轉按一次,會不會實質是供多左利息?

要簡單答這問題,不如就直接用按揭計算機計算。假設,首置按揭是在中國銀行做,貸款額400萬,年期30年,利息2.15%。以下是每年的還款過程表(repayment schedule):

中國銀行還款過程表

中國銀行按揭計算機網址:
https://www.bochk.com/en/home/calculators/mortgageinstallment.html

上圖可見,如在中國銀行供到尾,總利息$1,432,312, 第一年供了$85,049利息,第二年供$82,965利息,合共$168,014利息開支,每月供款$15,087

兩年過後,假設仍然留在中銀繼續供,之後28年需要付利息為=$1,432,312-168,014 = $1,264,298

假設不留在中銀,轉去匯豐銀行,只供餘下年期(28年)及按揭餘額($3,805,935),新的還款如下:

匯豐還款過程表

匯豐按揭計算機網址:
https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/personal/mortgages/home-mortgage-loans/mortgage-tools.html

由上圖可見,兩年後轉去匯豐,每月供$15,087,和留在中銀一樣,而未來28年的總利息為$1,263,146,和留在中銀供到尾的$1,264,298 是一樣 (兩數字有少少出入因rounding error)

結論:轉按不會供多左息,如果利率不變,轉按或留原行的總利息支出是一樣。但如果減了息,轉按故然慳了息。

何解會有這現象? 因每間銀行的還款過程表都是相同,如果利率、年期和貸款額是相同,不會因轉銀行而供多左息。兩年後由中銀轉去匯豐,還款過程表都是相同地接下去。

但是,如果轉按時拉長年期(例如由28年拉長重新供30年),或加按套現,那麼總利息便會增加。不過,因有高息戶口(mortgage link),加按套現如放mortgage link,會對沖利息的。

延伸閱讀:邊間銀行的按揭計算機最好?(含壓力測試功能分析)

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