【刊登於第1959期《經濟一週》星之谷專欄】目前供樓利率平均2厘左右，租金回報率約3厘，因此買樓收租，可產生正現金流（positive carry），這亦是樓價難趺的原因之一。本週探討轉按申請程序及注意事項，讓業主「無縫轉按」賺盡現金回贈。
提早申請轉按有著數
如果是現樓，可於罰息期完結前三個月申請轉按，原因是環聯信貸資料庫(TU)資料有效期為三個月，假設8月1日罰息期完結，那麼，5月應該開始申請轉按，並於罰息期過後，即時提取貸款（drawdown），時間上便脗合。
只要遞交轉按申請表，便能鎖定當時利率及現金回贈率，之後即使銀行轉按條款有甚麼改動；貸款尚未正式提取，業主亦完全無須要擔心。
然而，倘若申請人發現8月時，按揭利率更低，或現金回贈更高，應怎麼辦？
是可以向銀行申請減息及調整現金回贈率，即使已簽署貸款信，只要貸款尚未提取，申請人仍可以向銀行爭取重新定價（repricing）。
因此，提早申請轉按最著數－加息不關自己事，減息銀行卻要跟從，有點「輸打贏要」，惟對於業主而言，是相當合情合理。
如何計算罰息期幾時完？
筆者發現很多時業主在轉按實務操作上，不懂得計算罰息期，其實只要查閱每月供款單，第24期供款到期日就是罰息期完結之日，意味供完第21期後，業主便可以申請轉按。
律師樓會協助申請人，協調提取貸款日子，確保罰息期完結日後，自動轉至新銀行。
轉按不批會不會影響原銀行按揭？
業主申請轉按時，不必通知原銀行，直至轉按批出後，並簽署貸款信，律師樓會向原銀行索取樓契，以及安排餘下程序。
如果因為種種原因，轉按不獲批，業主可留在原銀行繼續供樓，原銀行也不會得悉業主曾經申請轉按或被拒批。
樓花轉按注意事項
如果是樓花，入伙後才可以轉按。當業主知道入伙日，可以在該日期前三個月申請按揭。不過銀行要確定貸款提取日前物業已經入伙，才肯放出貸款。
如果因為種種原因入伙推遲，令到環聯信貸資料過了三個月有效期，銀行便要重查環聯，並且需要借款人提供最新入息證明。
加按金額要翌日才過數
成功轉按後，至提取貸款當日，律師樓會先還款予原銀行，加按套現的金額會入票到借款人戶口，翌日才會入賬。
很多客人在提取貸款當日，看不到加按金額而感到憂心，其實銀行及律師樓沒有「走數」，只是加按部分需時入賬而已，大可以放心。
轉按現金回贈幾時有？
至於銀行現金回贈發放日，實際是因銀行而異。最快是匯豐銀行，一般即日下午或翌日過數；其他銀行需時數天，最慢的銀行需時兩至三週。至於按揭代理現金回贈，一般要預兩至三個月。
轉按後可申請火險及按揭保險退保
當貸款成功提取後，新銀行火險亦會即時生效，而舊銀行的火險，如經已支付一年保費，可以退保取回部分保費。借款人應主動向原銀行申請火險退保；否則，便手持兩張火險保單。不過如新屋宛已有 master policy，便不需要買火險，也不需要退保。
如果三年前，申請六成或以上的高成數按揭，由於樓價升幅不少，業主可以申請退還15％保費，只需轉按完成後，向原銀行申請便可。至於轉按申請的注意事項，下週詳談。
子非魚
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