煥然懿居九成按揭攻略

作者:

子非魚

2019-01-03

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1月5日更新：本文出後HKMC更新指引，請參閱最新攻略：

煥然懿居九成按揭攻略（二）【完整資料出爐】

昨天有留意新聞的讀者，已知道香港按證保險有限公司將為全部港人首置計劃下的煥然懿居單位提供最高9成按揭保險計劃。

在現時私樓的按揭保險計劃下，400萬以下物業最高借9成；450萬以下物業最高借360萬；450萬至600萬物業最高借8成；600萬以上物業不適用(即根據金管規定最高借六成)。

不過，新聞稿採用了「最高九成按揭」，筆者還有一些保留，400萬以下物業固然可以做九成按揭，但400萬以上單位(甚至超過600萬以上單位)，是維持九成按揭，還是只調高了600萬以上單位仍然可做八成按揭呢？這裏還需要多點資訊。

煥然二居最貴的單位是2座36樓C室，售價為660.5萬，換言之，原本根據金管對一般私樓的規定，購買該單位需要支付四成首期即264.2萬(其實已超過了家庭申請人資產上限255萬元)。但假如按揭成數放寛至八成(亦可能九成)，首期大減至132.1萬，相差132.1萬。

巿建局煥然懿居官網今天上載了香港按證保險有限公司就此盤的正式新聞稿，除了確實全數單位可申請最高九成按揭外，還有幾個要點。

香港按證保險有限公司新聞稿

2019年1月2日

馬頭圍道「港人首次置業」先導項目的按揭保險安排

https://goo.gl/F8oNzq

要點一. 按揭保險費

在新聞稿第四段中：「若有關買家所採用的按揭保險超越了現時按揭保險計劃的適用範圍，保費將比現行保費高出一成，以彌補按證保險公司所承受的額外風險。」

這段應是指煥然懿居買家，借取超過現時私樓的按揭保險成數的情況。

需加10%保費的情況

樓價	私樓按揭成數上限	購買煥然懿居時採用按揭成數	保費
400萬或以下	九成	九成	原價
400萬以上至450萬	360萬實額	360萬實額超過360萬	原價原價加10%
450萬以上至600萬	八成	八成超過八成	原價原價加10%
超過600萬	六成(不能申請按揭保險)	六成或以下超過六成	無需按揭保險原價加10%

要點二.壓力測試

在新聞稿第四段中：「上述安排亦適用於未能通過銀行壓力測試的買家（但其供款與入息比率一般仍須不超過50%1），惟其保費會因應風險因素作出額外調整。詳細合資格準則刊登於按揭證券公司網頁（www.hkmc.com.hk）。」

在金管局的指引下，銀行在審批一般自用住宅按揭時，假如申請人沒有其他按揭*，申請八成或以下按揭成數時，供款與入息比率(DSR)不能超過50%，在加3%按息的情況下(即所謂的壓力測試)，供款與入息比率不能超過60%。這次香港按證保險有限公司放寛了壓力測試部份，即是銀行只需審批現息下的供款不能超過入息的50%。不過，指引還指引，銀行也可能根據較保守的方法審批，即是現行私樓的做法一樣。以下是購買600萬物業，借取八成按揭的情況下，購買私樓與煥然懿居買家的最低入息要求。

*當申請人有其他按揭或擔保，供款與入息比率需下調一成

在豁免壓力測試下，煥然懿居買家的入息要求比購買私樓低16.7%。不過暫時未知按揭保險費會如何調整。

沒有其他按揭或貸款的申請人，購買600萬住宅，借取30年、八成480萬元按揭，按揭利率為2.375%

	私樓	煥然懿居
每月供款(現息下)	$18,655	$18655
最低入息(50% DSR)	$37311	$37311
每月供款(+3%息下)	$26879	$26879
最低入息(60% DSR)	$44798	不用考慮
總結最低入息	$44798	$37311