【都市日報專欄】物業拆名,印花稅撳低至$100之關鍵

【都市日報專欄】物業拆名,印花稅撳低至$100之關鍵
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上回提到破解15%印花稅的兩大「秘技」,以減低購買第二層樓的成本,今回將談談「拆名」需要注意的事項。

若果業主決定「拆名」予聯名近親時,實際操作與買賣物業無異,但由於是「內部」交易,很多客戶認為物業估價原則上是愈低愈好,因為可以節省印花稅開支。

舉個例子,例如二人聯名物業價值460萬元,業主A欲「拆名」予近親業主B,計算印花稅基礎為物業價值50%,即約230萬元;印花稅亦以舊稅率為基礎,總印花稅為3.45萬元。

但若果把聯名物業價值定為400萬元,計算印花稅基礎僅200萬元,業主只需付100元印花稅,慳掉3萬元。

不過業主需留意,若果稅局認為「拆名」交易售價過低,當局有權7年內追討印花稅。但何謂偏低?很難有客觀標準,一般是參考銀行估價,惟每間銀行估價不一,而且大部分聘用超過一間估價行,故此一個物業可以有幾個甚至是十幾個估價。

業主A如果選擇以最低估價「拆名」,必須要記下估價編號,若果日後稅局找上門亦可以有根有據解釋。而據筆者觀察,大部分業主都不敢把「拆名」價定低於市價兩成,因為稅局上門追問時,實在難自圓其說。

若果物業本身有按揭餘額,須留意是若果估價偏低,超過市價兩成,物業便有「送契」之嫌,銀行不會承造按揭。有些銀行容許估價低正常市價一成至兩成造按揭,詳情可詢問按揭經紀及銀行。先戴頭盔,銀行肯做按揭不代表稅局不會追討差價。

讀者讀到這裏,有一個關鍵情況需要留意。若果「拆名」價定得太低,按揭貸款金額也會相應下降。例如物業「拆名」前,按揭餘額是270萬元,樓價是500萬元,如以500萬元價格「拆名」,接手人借六成按揭,即貸款300萬元,既可以抵銷原按揭,更可以套現30萬元使用。但若果業主為了慳稅,將物業價值撳低兩成至400萬元,六成按揭最多只能借取240萬元貸款,由於上手按揭餘額為270萬元,意味新業主需要補30萬元歸還銀行或申請按揭保險,推高按揭成數才可以順利完成拆名。

物業估價低可以慳稅,估價高則可以套現,兩者如何平衡?下文會再探討。

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