按揭進階及財技

物業轉名、除名按揭指南2019

作者:

2019-01-12

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【蘋果日報－星之谷專欄】樓市跌勢有喘定跡象，筆者身邊很多朋友都開始部署把物業轉名或甩名，待樓價見底後，避開15%印花稅買多一層樓。事實上，轉名及甩名避稅作用已經廣為人知，但實際操作上仍有不少訣竅，本文會闡釋5大財技，供業主參考。

技巧一：按揭審批後才到律師樓

聯名物業如果要甩名，可考慮雙方私下簽轉名臨約後到銀行申請按揭，獲批後才到律師樓辦理正式手續。由於銀行批核按揭不會收費，但找律師樓進行過任何程序便已有基本收費，先獲得銀行批核後才找律師樓便可避免銀行不批按揭（或批的條款不理想），需中止交易但要繳付律師費的尷尬情況。

但要留意簽訂臨約後一個月之內需要付轉名交易的印花稅。甩名印花稅計算方法，是以樓價一半為基礎，再用舊稅率計算。如果是近親轉讓，例如哥哥轉給弟弟，就算弟弟本身有樓，都不需要付15%印花稅；額外印花稅（SSD）也可豁免，但轉名後3年內賣樓的話則要繳付。假設樓價是400萬元或以下，甩名印花稅僅為100元。

技巧二：尋找最低估價銀行慳稅

每間銀行對物業估價不盡相同，如果找到最理想估價甩名，便可以節省印花稅。有些銀行甚至可以估低1成至2成批出按揭，慳稅效果更高。

但要留意，如果甩名價偏離市價太多，稅局有權7年內追討印花稅差價；例如比市價低逾2成，稅局追收差價機會便相當高，故此業主獲估價後，緊記向銀行取得估價編號，日後稅局質詢時，可以把編號給稅局參考。

有客人問：「我同老婆層聯名物業約值800萬元，可否分兩次甩名，第一次甩200萬元，令我嘅業權降至25%，然後再甩餘下200萬元，業權最終歸零，兩次轉名印花稅都可以低至100元，是否可行呢？」

筆者認為這方法理論上可行，但實際上有難度，稅局或會以「一系列交易」為由追討印花稅；如果兩次轉名時間極短，稅局追討機會便相當大，甚至銀行按揭也可能產生問題。

技巧三：拆名時如何慳稅兼借盡？

尋找最低估價銀行，雖然可以慳印花稅，但缺點是按揭貸款額減少，若果不足以覆蓋現有按揭餘額，便要向銀行補回差價。其實想慳稅又想借盡，實際上有兩個方法：

方法一：假如樓價是630萬元，有銀行估600萬元，便以600萬元作轉名價，慳稅慳到盡，然後做8成按揭，借480萬元；比630萬元借6成，借得更多。做8成按揭需要申請按揭保險，保費現時6折，現金回贈最高為2.35%至2.4%，足夠抵銷保費及律師費有餘。

方法二：在低估價轉名後一段時間，可嘗試尋找願意為單位作出高估價的銀行再次轉按。由於新銀行會有回贈，足以抵銷原銀行的罰息，但留意轉名後再轉按到另一銀行，需要有冷河期。有些銀行可以接受3個月冷河期。

技巧四：不要以送契形式轉名

業主如果轉名或甩名至另一近親，必須以買賣方式進行，千萬不要以送贈方式，否則會被視為「送契」，不能做按揭。往來5年內賣樓的話，下家亦不能做按揭，從而影響物業價格。

業主同時要提醒處理按揭手續的律師樓──在土地註冊處註入資料時，「代價」一欄要填整筆樓價金額，不要以樓價一半註入，否則銀行有機會視為「送契」。一般律師樓都會知悉這情況，但筆者也見過有律師樓「大頭蝦」，遺忘這個要點。

技巧五：簽臨約後馬上低稅買樓

買賣雙方簽署臨約後，法律上等於轉名成功，甩名一方便可以馬上再多買一層樓，而毋須繳付15%印花稅。但要緊記以臨約日期計一個月內繳交轉名印花稅。

至於正式轉名手續，由於稅局沒有限制，日期可以隨意而定。例如丈夫甩名給妻子，妻子為家庭主婦，沒有收入而未能申請按揭，轉名成交日可以拉得很長；直到妻子找到工作後，按揭手續才真正完成。在這段時間內，丈夫也可以低稅買多一層樓。但要留意，正式轉名手續未完成前，舊按揭仍然入丈夫數，如果再買一層樓，要計算承擔兩項按揭貸款後，入息能否通過壓力測試。

丈夫甩名給妻子，雖然雙方只簽署臨約，但由於未完成正式手續，業權仍然屬二人擁有，律師樓會把臨約註入土地註冊處，丈夫不能單方面賣樓或出租。如果丈夫買新一層物業後，最終不幸上一層轉名交易取消，新樓便需要重付15%印花稅差價。

理論上，夫妻雙方不斷以轉名或甩名方式，可以無限輪迴地獲得首置身份，不斷以低稅方式買樓。但須留意，如果發生次數頻密，稅局有權以並非「代表自己行事」為由，追討一連串15%的買家印花稅及15%新印花稅。

子非魚

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