物業轉名、除名按揭指南2019

物業轉名、除名按揭指南2019
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【蘋果日報-星之谷專欄】樓市跌勢有喘定跡象,筆者身邊很多朋友都開始部署把物業轉名或甩名,待樓價見底後,避開15%印花稅買多一層樓。事實上,轉名及甩名避稅作用已經廣為人知,但實際操作上仍有不少訣竅,本文會闡釋5大財技,供業主參考。

 

技巧一:按揭審批後才到律師樓

聯名物業如果要甩名,可考慮雙方私下簽轉名臨約後到銀行申請按揭,獲批後才到律師樓辦理正式手續。由於銀行批核按揭不會收費,但找律師樓進行過任何程序便已有基本收費,先獲得銀行批核後才找律師樓便可避免銀行不批按揭(或批的條款不理想),需中止交易但要繳付律師費的尷尬情況。

但要留意簽訂臨約後一個月之內需要付轉名交易的印花稅。甩名印花稅計算方法,是以樓價一半為基礎,再用舊稅率計算。如果是近親轉讓,例如哥哥轉給弟弟,就算弟弟本身有樓,都不需要付15%印花稅;額外印花稅(SSD)也可豁免,但轉名後3年內賣樓的話則要繳付。假設樓價是400萬元或以下,甩名印花稅僅為100元。

 

技巧二:尋找最低估價銀行慳稅

每間銀行對物業估價不盡相同,如果找到最理想估價甩名,便可以節省印花稅。有些銀行甚至可以估低1成至2成批出按揭,慳稅效果更高。

但要留意,如果甩名價偏離市價太多,稅局有權7年內追討印花稅差價;例如比市價低逾2成,稅局追收差價機會便相當高,故此業主獲估價後,緊記向銀行取得估價編號,日後稅局質詢時,可以把編號給稅局參考。

有客人問:「我同老婆層聯名物業約值800萬元,可否分兩次甩名,第一次甩200萬元,令我嘅業權降至25%,然後再甩餘下200萬元,業權最終歸零,兩次轉名印花稅都可以低至100元,是否可行呢?」

筆者認為這方法理論上可行,但實際上有難度,稅局或會以「一系列交易」為由追討印花稅;如果兩次轉名時間極短,稅局追討機會便相當大,甚至銀行按揭也可能產生問題。

 

技巧三:拆名時如何慳稅兼借盡?

尋找最低估價銀行,雖然可以慳印花稅,但缺點是按揭貸款額減少,若果不足以覆蓋現有按揭餘額,便要向銀行補回差價。其實想慳稅又想借盡,實際上有兩個方法:

方法一:假如樓價是630萬元,有銀行估600萬元,便以600萬元作轉名價,慳稅慳到盡,然後做8成按揭,借480萬元;比630萬元借6成,借得更多。做8成按揭需要申請按揭保險,保費現時6折,現金回贈最高為2.35%至2.4%,足夠抵銷保費及律師費有餘。

方法二:在低估價轉名後一段時間,可嘗試尋找願意為單位作出高估價的銀行再次轉按。由於新銀行會有回贈,足以抵銷原銀行的罰息,但留意轉名後再轉按到另一銀行,需要有冷河期。有些銀行可以接受3個月冷河期。

 

技巧四:不要以送契形式轉名

業主如果轉名或甩名至另一近親,必須以買賣方式進行,千萬不要以送贈方式,否則會被視為「送契」,不能做按揭。往來5年內賣樓的話,下家亦不能做按揭,從而影響物業價格。

業主同時要提醒處理按揭手續的律師樓──在土地註冊處註入資料時,「代價」一欄要填整筆樓價金額,不要以樓價一半註入,否則銀行有機會視為「送契」。一般律師樓都會知悉這情況,但筆者也見過有律師樓「大頭蝦」,遺忘這個要點。

 

技巧五:簽臨約後馬上低稅買樓

買賣雙方簽署臨約後,法律上等於轉名成功,甩名一方便可以馬上再多買一層樓,而毋須繳付15%印花稅。但要緊記以臨約日期計一個月內繳交轉名印花稅。

至於正式轉名手續,由於稅局沒有限制,日期可以隨意而定。例如丈夫甩名給妻子,妻子為家庭主婦,沒有收入而未能申請按揭,轉名成交日可以拉得很長;直到妻子找到工作後,按揭手續才真正完成。在這段時間內,丈夫也可以低稅買多一層樓。但要留意,正式轉名手續未完成前,舊按揭仍然入丈夫數,如果再買一層樓,要計算承擔兩項按揭貸款後,入息能否通過壓力測試。

丈夫甩名給妻子,雖然雙方只簽署臨約,但由於未完成正式手續,業權仍然屬二人擁有,律師樓會把臨約註入土地註冊處,丈夫不能單方面賣樓或出租。如果丈夫買新一層物業後,最終不幸上一層轉名交易取消,新樓便需要重付15%印花稅差價。

理論上,夫妻雙方不斷以轉名或甩名方式,可以無限輪迴地獲得首置身份,不斷以低稅方式買樓。但須留意,如果發生次數頻密,稅局有權以並非「代表自己行事」為由,追討一連串15%的買家印花稅及15%新印花稅。

子非魚

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