物業轉名甩名,如成交期定得太長,其間樓價波動有什麼影響?

物業轉名甩名,如成交期定得太長,其間樓價波動有什麼影響?
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物業轉名或甩名,近親雙方只要簽張臨約,交了印花稅,法律上便當是轉了名。至於實際的成交期(即幾時正式完成轉名),稅局是不理會。有時客人會故意把成交期定到很長,比如定為幾年之後,為了以下目的:

1)不需要即時重做按揭:比如老公甩名給老婆,老婆是家庭主婦沒有入息,重做按揭困難,可能要老公做擔保人,因此把轉讓日期定為幾年後,可讓老婆搵到工或新擔保人才完成轉名。

2)防止另一半賣樓:理論上,正式轉讓契(assignment)未完成簽署,雖然法律上是轉了名,但老婆都不能賣樓或加按套錢。有些人覺得這樣會有較大的保障。

如成交期內,樓價波動,重做按揭可能有困難

至於如果把成交期定太長,其間如果樓價波動,重做按揭可能困難。比如話,老公甩名給老婆,按揭需要重做,但其間樓價趺了超過兩成。那麼,銀行便不能再用轉名價去批按揭,要用市價去計按揭成數,因此有機會批唔足貸款金額還舊按揭,令業主需要補錢。

舉例:甩名價定為800萬,現有按揭餘下400萬,成交期定為兩年。兩年後,到要開始重做按揭時,樓價趺到640萬。銀行以640萬為估價,最多只批384萬貸款,因此要補錢還舊按揭才能完成轉名。

如重新定轉名合約,印花稅差價不能退

以上例子,除了借不足外,銀行有機會要求雙方重新訂轉名合約,把轉名價貼近市價。以上面例子,夫婦可能需要改買賣合約,把轉名價由800萬定為640萬。但留意,由於減了買賣價,之前付的印花稅是付多了,但稅局不會退回印花稅差價。

如樓價升,可能要補印花稅

相反,如果成交期間樓價大升,比如升兩成,到重做按揭時銀行會覺得原先的樓價是低於市價。銀行可能需要夫婦重做轉名合約,把定價改為貼近市價,才可批按揭。但如這刻把轉名價定為市價,由於樓價升了,便要付印花稅差價。

不過如遇到這種問題,大家不必太擔心,因有個別銀行都可以低市價2成照做轉名工作。

最後溫馨提示,如果轉名成交期定了太長,期間樓價波動,應考慮提早完成轉名成交,為避未來有上會困難。

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