非魚論市——玩轉按揭成數(二)

按揭成數 2
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繼續研究上期例子,假如有一個住宅及一個車位按揭的陳先生,後來再買一個60萬的車位,並申請三成按揭。當轉按住宅及第一個車位時,便無法擺脫第二個車位按揭,即使找一間接受住宅跟車位同時承按的銀行,也最多只能申請780萬的五成,即390萬按揭。

  陳先生可考慮把住宅及第一個車位翻按的同時,清還第二個車位按揭,便可申請借取780萬的六成即468萬。當完成住宅加一個車位按揭時,剩餘已全額付清的車位,便可以再申請三成按揭,往後每一次按揭也可如此借盡按揭成數。

  筆者身邊的朋友,在早幾年進行細價樓一開二、二開四,不少人在近期已進行多合一動作。閒談之間,發現朋友多合一後,將套現的資金,用來全額付清購買車位,或夾錢購買工廈及寫字樓等而不申請按揭,朋友的想法也值得深思。

  假如王先生擁有一個1500萬元住宅及四個與住宅不同屋苑,各值150萬元的車位,當他完成住宅按揭後,可考慮將四個車位各翻按三成,取得180萬元,多購入一個150萬元的車位後剩餘20多萬元。他持有的資產總值便立刻增加150萬元。

  另一個角度看,由於有其他按揭在身,這個住宅單位的按揭成數須扣減一成,如單位升值10%,四成與五成按揭之差便套現少165萬元,其實也足以全額付清多一個車位。筆者在上一篇亦提及,假如他因有另一宗車位按揭,導致按揭成數上限減少一成,該住宅便須在兩年內升值19.1%,才可平手翻按。

  將該批車位以三成翻按方法,雖然每四個車位可即時生出一個車位,但是當樓價在期間升值,業主難以加按套現投資,假如住宅價值比車位高得多,該分野便會更為明顯,讀者也可看看是否需要多合一。

註: 特首於2019年10月16日發表的施政報告宣佈了放寬按揭成數,詳情請看2019 施政報告最新按揭成數懶人包

子非魚

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玩轉按揭成數二

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