甚麼是生約死約? 如何應對業主加租

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公屋明年1月起加租一成,同一時間,私人住宅市場亦都活踴起來,部分鐵路沿線屋苑最近租金升幅接近8%,出現「樓價跌、租金升」的情況。業主眼見租賃市場熾熱,隨時會坐地起價,租客應該如何應對?那就從了解租約的條文學起。

甚麼是生約死約?

租客物色到理想租盤,與業主簽租約時,一般會訂明兩年合約,「一年死,一年生」,頭一年是死約,即在第一年的時間內,業主和租客都不能提前終止租約,否則就要賠償;至於第二年開始是生約,業主有權加租,租客亦可提出不再續租。

如何應對業主加租?

除非遇到良心業主,否則租客面對加租是無可避免。惟租客可以減慢業主的進度,例如可以在簽合約時,要求簽署兩年死約,那業主需要最少由第3年才踏入生約,可以加租,不過租客亦都必須在該單位住滿兩年,否則同樣需要賠償。

另一個方法,是由租客提供一次過預繳租金,希望業主能提供優惠,並以提早收租為由,打動業主不加租。

業主調整租金有何考慮?

主要是受市場氣氛影響,眼見同一屋苑的同類型單位都以較高價租出,業主自然也希望自己的物業能有合理租值。

但要注意的是,如租金加幅不被租客接受,雙方終止租約,業主亦要重新放盤,當中物業有機會丟空,無租金收入。另外,業主亦要承擔地產代理的中介費及其他雜費。

生約期間不續租,需要提早通知?

如終止租約,需要按合約規定,提早(一般是一個月)通知業主去終止合約。

生約期間加租是否需要重簽租約?

如租金作出調整,無論是加或減,雙方宜重新訂立租約,以保障雙方。另外,業主在簽下新租約後,最好要去打釐印,萬一日後有資金周轉需要,申請按揭時可將租金收入(8折)計算落入息之中。

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