「買樓靠父幹」年代,很多父母都把層樓重按套現給仔女做首期置業,但很多父母都已到了退休年齡,或入息唔靠計,但由於層樓已供完,便可用資產水平申請按揭。這裡做了一個指南。
如何計算資產水平?
計算資產水平的方法如下:
- 現金、股票、外幣全數計資產,但要在銀行戶口存在最少一個月(有些銀行要3個月)
- 物業估價除二減去按揭便是該物業資產淨值。舉例,層樓800萬,餘下按揭100萬,資產淨值便是
800/2-100 = 300萬 - 海外物業可以計算資產,請參考此文:
資產按揭,外國物業能不能計淨資產?
資產水平按揭成數
以下是行資產淨值的按揭成數:
- 住宅如沒有mortgage count(即沒有任何按揭在身,包括車位工商),最多可借樓價5成
- 住宅如有mortgage count,最多6成
- 工商物業(車位、工商廈等),如沒有mortgage count,可借5成,如有便4成
實際例子
問:李太有層物業,估價800萬,餘下150萬按揭,有100萬現金,如用資產水平申請加按最多可以套到幾多錢?
答:
李太的資產淨值 = (800/2-150) + 100 = 350萬
因有mortgage count,按揭成數4成,即最多可借 = 800 x 40% = 320萬
由於資產淨值 350萬,借320萬可以通過!
套現金額 = 320-150 = 170萬
注意事項
- 有些銀行計算資產淨值會減去想借或想加按的金額,應用於如以上例子,李太的資產淨值便變成180萬。那麼如家庭主婦只得一層樓無入息就最多只可借2.25成。不過不必擔心,不是每間銀行都用這方法計算。
- 如果決定用資產水平申請按揭,便所有業主、擔保人或借款人都要用資產水平計算。不能業主用資產而擔保人又用入息去計算。入息抑或資產要二選一,不能混合申請。
- 如有私人貸款或其他債務,計算淨資產時要扣除餘額,包扣保費融資。
資產不能當首期
如果是新買物業,行資產,首期部份不能當資產。即是說,如新購物業想行資產,淨資產總和需要能full pay物業,才可以批到5成按揭。
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