【蘋果日報－星之谷轉欄】上回提到，原來新盤入伙期推遲兼業主突然失業，上車變跌落車並非小說情節（詳見 此文章）。其實跌落車事件屢屢發生，筆者今次分享一名70歲陳婆婆買居屋的故事，由於她心儀的二手未補地價居屋已經過了政府擔保期，按揭條款忽然極度嚴苛，連擔保人亦被拒諸門外，在補救措施完全失效下，她竟然跳車收場慘蝕訂金。
先說故事背景。由於一手居屋已經賣得七七八八，有些同時抽到白表居屋第二巿場資格的「白居二」買家，在巿場上尋找二手未補地價居屋。近期筆者遇到幾位銀髮上車客尋求協助，陳婆婆正是其一，這批年長上車客因為不熟悉二手居屋按揭，買入已過擔保期的居屋，卻未能成功申請按揭而撻訂收場。
上車客必須留意，二手居屋過了30年政府擔保期，銀行批核按揭標準會100%轉變。首先是按揭成數由最多9成，跌至最多6成；其次是須提交入息證明及通過壓力測試；最嚴苛的一項，亦是令陳婆婆中伏「出血」的一項，就是不能加擔保人。
過期居屋按揭條款嚴苛
陳婆婆最初是以白表核心家庭「家有長者優先選樓計劃」抽新居屋，由於她是長者，理應可以優先揀樓，不過事與願違，揀樓次序較後的她失望地而回。有幸有不幸，她同期抽中「白居二」資格並回流二手未補地價居屋市場，並且計劃買入一間呎價較便宜，但過了擔保期的二手居屋，並與賣方簽署臨約。
這個時候，原本打算以一手居屋標準申請按揭的陳婆婆，到銀行申請按揭時，才得悉按揭成數較當初少，幸好她亦有一筆退休金剛足夠支付4成按揭，然而原來過了擔保期的二手居屋需要提交入息證明，陳婆婆退休哪有收入？
雖然她的兒女挺身而出向銀行拍心口稱可以做擔保人，但原來居屋過了擔保期，銀行是不接受作為借款人的陳婆婆加擔保人，而兒女霎時間未有數百萬元現金在身，迫他們陷入難以挽救的困局。重重死角下，中伏的陳婆婆遺憾地撻訂收場，被沒收數十萬元訂金，期間更眼泛淚光。如果要買已過擔保期居屋，真的要計得清清楚楚。
白居二未必能申九成按
有些希望買入居屋的客人問筆者：「如果未過擔保期的白居二，是否一定借到9成按揭，兼還款期長達25年，而毋須繳交入息證明及通過壓力測試？」
其實未過擔保期，借款人確實毋須提供入息證明和通過壓力測試，但未必一定能借足9成按揭及還款期長達25年，原因是白居二按揭批核指引下，過了擔保期後按揭餘款需要降至樓價6成或以下。
舉例，如果意向居屋有一定樓齡，假設已經20幾年，意味擔保期只餘下數年，如果想申請9成按揭，可能還款期只得幾年，才能將按揭餘款在擔保期完結前降至6成水平，變相每月還款額非常高；相反，如果希望還款期長達25年，肯定不能借足9成按揭，變相要籌備更多首期。
最後希望想補充關於一手居屋按揭資訊。有些客人疑惑如果欠卡數及私人貸款，是不是應該還清後才申請按揭貸款？其實一手居屋擔保人是「宇宙最強」的香港政府，銀行批核按揭彈性非常高，即使曾經破產或信貸評級低，基本上也沒大問題，最重要是政府願意承擔責任。但要留意，如果是已過擔保期的二手居屋，批核標準完全不一樣。
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