白居二防「買貴貨」 準業主兩大準備【星之谷專欄 – 東方日報】

白居二按揭
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白居二(白表居屋第二市場計劃)申請人今年5月底陸續收到批准信,近月蜂擁到巿場物色未補價居屋,放盤叫價亦水漲船高。但必須注意的是,居屋市場伏位處處,例如擔保期太短影響按揭、出價偏離補價折扣率,買家要做足準備。

先講未補價居屋擔保期。在政府「幫拖」下,這類按揭毋須通過銀行供款能力測試;惟擔保期屆滿後,即使業主仍未供完物業,政府亦不再擔保,銀行便要承擔有關貸款風險。因此,銀行會在按揭成數與年期之間取得平衡,目標在擔保期完結時,把按揭成數控制於金管局指引下的水平。

【擔保期短礙按揭成數】

舉例,有屋苑於1995年開售,其中一個單位成為貨尾,並於1999年成功售出,此時未補價居屋的30年擔保期才開始計算。22年後(2021年),這單位擔保期僅餘下8年。此時,買家A有意購入這個單位,又想申請25年還款期的按揭,必須注意8年後(2029年),銀行要求按揭貸款成數壓至6成,以此推算,買家A申請的按揭整體成數最多僅為77%。

相反,如果有意借盡95%按揭,變相8年內要將按揭成數壓至6成,每月供款便會大大增加,整體還款期縮短,料壓至17.5年以下。假如剩餘擔保期少於5年的話,與私樓按揭一樣,銀行會向買家進行供款能力評估及壓力測試,按揭成數亦不能多於6成;亦只計算買家入息,不能另加擔保人。

【補價折扣率釐定合理值】

另一個影響居屋價值的因素就是所謂補價折扣率——在首次售出時定下,計算方式為以當時單位巿值減去當時售出價,再除以當時巿值。

在居屋單位出售當日,房委會須評估當時巿值;同一期發售但不同日子出售的單位,補價折扣率也會有些微差別。假如屬貨尾單位,相隔一兩年後才重售,差異就頗大。以荃灣尚翠苑為例,2014年推出時定價是以7折發售;2015年揀樓時,由於本港樓價已錄得不少升幅,售價不變但巿值上升情況下,該批單位大部分都以64折出售。

二手未補價居屋買家買入單位時,雖然毋須補地價,但將來如果打算出租或在自由巿場出售,便需要負上補地價責任。以估值600萬元的自由市場居屋單位為例,假如補價折扣率為40%,便需要補240萬元地價。換句話說,這個單位的未補價巿場價值為360萬元。準買家可以要求賣方出示「可供出售證明書」,裏面載有該單位首次售出時的價格及當時巿值,方便計算該單位補價折扣率。

【居屋「實際上」或較私樓貴】

在房委會網站可以找到未補價居屋單位的二手成交紀錄,當中荃灣尚翠苑近期呎價達13,000元,一個438呎的兩房單位,成交價達569萬元;毗鄰的樂悠居現時呎價約17,000元,相同呎數單位料值744萬元。

假設尚翠苑自由巿場估值每呎15,000元,按64折計算,上述單位須補地價約237萬元,新買家變相以805萬元購入,比樂悠居同類單位還要貴61萬元。

筆者近日接到不少白居二買家查詢,發現巿場上未補價居屋叫價普遍偏高。買家必須緊記,買居屋前要查詢心儀單位的補價折扣率,以計算合理巿值;同時要留意擔保期,避免申請按揭中伏。

子非魚

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