白居二防「買貴貨」　準業主兩大準備【星之谷專欄 – 東方日報】

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2021-07-09

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白居二(白表居屋第二市場計劃)申請人今年5月底陸續收到批准信，近月蜂擁到巿場物色未補價居屋，放盤叫價亦水漲船高。但必須注意的是，居屋市場伏位處處，例如擔保期太短影響按揭、出價偏離補價折扣率，買家要做足準備。

先講未補價居屋擔保期。在政府「幫拖」下，這類按揭毋須通過銀行供款能力測試；惟擔保期屆滿後，即使業主仍未供完物業，政府亦不再擔保，銀行便要承擔有關貸款風險。因此，銀行會在按揭成數與年期之間取得平衡，目標在擔保期完結時，把按揭成數控制於金管局指引下的水平。

【擔保期短礙按揭成數】

舉例，有屋苑於1995年開售，其中一個單位成為貨尾，並於1999年成功售出，此時未補價居屋的30年擔保期才開始計算。22年後(2021年)，這單位擔保期僅餘下8年。此時，買家A有意購入這個單位，又想申請25年還款期的按揭，必須注意8年後(2029年)，銀行要求按揭貸款成數壓至6成，以此推算，買家A申請的按揭整體成數最多僅為77%。

相反，如果有意借盡95%按揭，變相8年內要將按揭成數壓至6成，每月供款便會大大增加，整體還款期縮短，料壓至17.5年以下。假如剩餘擔保期少於5年的話，與私樓按揭一樣，銀行會向買家進行供款能力評估及壓力測試，按揭成數亦不能多於6成；亦只計算買家入息，不能另加擔保人。

【補價折扣率釐定合理值】

另一個影響居屋價值的因素就是所謂補價折扣率——在首次售出時定下，計算方式為以當時單位巿值減去當時售出價，再除以當時巿值。

在居屋單位出售當日，房委會須評估當時巿值；同一期發售但不同日子出售的單位，補價折扣率也會有些微差別。假如屬貨尾單位，相隔一兩年後才重售，差異就頗大。以荃灣尚翠苑為例，2014年推出時定價是以7折發售；2015年揀樓時，由於本港樓價已錄得不少升幅，售價不變但巿值上升情況下，該批單位大部分都以64折出售。

二手未補價居屋買家買入單位時，雖然毋須補地價，但將來如果打算出租或在自由巿場出售，便需要負上補地價責任。以估值600萬元的自由市場居屋單位為例，假如補價折扣率為40%，便需要補240萬元地價。換句話說，這個單位的未補價巿場價值為360萬元。準買家可以要求賣方出示「可供出售證明書」，裏面載有該單位首次售出時的價格及當時巿值，方便計算該單位補價折扣率。