【未補地價二手居屋按揭教學】最新擔保期50年及按揭年期30年

二手居屋按揭
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居屋按揭擔保期原來並不等於按揭還款年期,政府將居屋擔保期延長至50年,最長按揭還款年期延長30年,如果有興趣買二手居屋,應該要了解清楚二手居屋按揭。

二手居屋(未補)按揭計劃

未補地價二手居屋的買家只有兩類,一種是綠表買家、另一種則是抽中白居二資格,並獲發申領購買資格證明書(准買證)的白表買家。

二手居屋(未補)按揭成數

綠表買家的最高按揭成數為95%,即首期最低僅樓價的5%,白表買家的最高按揭成數則為90%,即首期最低僅樓價的10%

二手居屋按揭年期及擔保期

至於按揭年期,由2024年3月1日起實施,無論綠、白表買家一律為最長30年。

以上按揭計劃一律適用於政府擔保期,即首次發售日期50年內的未補地價二手居屋,也就是說,現時全港二手居屋,包括曾過了舊擔保期30年的未補地價二手居屋均獲延長至50年。

二手居屋按揭利息,H按 vs P按如何選?

銀行按揭利率計算分為「H按」及「P按」,H按的H為銀行同業拆息(Hibor),即以銀行同業拆息計算按揭息率,由於Hibor每日都會更新,該利率每日都會變動,雖然一般認為H按較為浮動,令每月還款都有機會不一,不過卻設有「按息封頂位」以防供樓支出無上限增加,一般封頂位皆以最優惠利率減去一定百分比作計算。

P按則是以最優惠利率計算的按揭計劃,一般會以最優惠利率(P)減去一定百分比去計算利率,然而不同銀行的有不同的「P」,「大P」亦不代表最終按息較高,選擇前應先了解實際按息。

除了按息不一,即使同一間銀行,按揭現金回贈亦會因應所選的按揭計劃而有所不同,究竟揀選H按還是P按較「著數」?要全面比較各間銀行的H及P按計劃相當費時,因此建議應先向星之谷免費查詢,並根據獨立個案全面分析。

二手居屋估價

不少人都以為按揭成數是以成交價計算,實情銀行只會根據估價計算按揭成數,樓市暢旺時,銀行大多願意估得足,但在樓市波動的情況下,銀行對物業估價就會較保守。

因此就算在政府擔保的情況下,二手居屋最高按揭成數分別達90%/95%,假如買入價遠低於銀行估價,也只能根據銀行估價計算最高按揭成數,餘額就要另外抬錢上會,補足估價及成交價之間的差價。

各間銀行對物業的估價不一,因此買入二手居屋前應先經星之谷向銀行估價,尋求最高估價銀行,以免因估價落差令撻訂收場。

銀行審批按揭時,二手居屋需要做壓力測試嗎?

一般而言,在政府擔保的情況下,二手居屋的按揭審批都比較鬆手,而且私樓買家經常要面對的一大難題──壓力測試都能省卻,只要買家聲明的收入超過每月供款的一半,按揭即可輕鬆獲批。

居屋按揭回贈

向銀行申請按揭,原來會有現金回贈?沒有聽錯,為搶佔按揭市場份額,銀行都會提供按揭回贈以吸引申請,回贈金額是根據按揭貸款額計算,同時經星之谷轉介按揭申請,除了銀行原有的回贈,更加享額外的中介現金回贈,一方面有專人免費按揭諮詢、全程跟進,另一方面多賺一份回贈,簡直一舉多得!

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