不少本地物業投資者都買過連租約物業，由於按揭成數最多5成，毋須驚動按證公司批出高成數按揭，一般銀行審批都沒有「大伏」。然而，這類按揭申請需要呈交租約予銀行，有時候租約稍有一、兩項細節惹起懷疑，便有機會令按揭審批觸礁。
近期客人Dennis(化名)擬買入一層連租約物業，並提交賣家現有租約予銀行參考，然而這份租約有兩處地方引起銀行注意。
第一、租客是以公司名稱註冊，而公司本身是一間中醫診所。
第二、租約寫明「如果退租，租客需要把單位還原」。
這兩處地方觸動銀行懷疑單位是由住宅改建成中醫診所，不單改變土地用途，更可能涉及結構性改動，遂要求上門驗樓。結果一如銀行所料，單位真的是改變了用途，按揭當然是拒批，Dennis隨即冒出一身冷汗，即時向筆者尋求解決辦法。
事實上，物業改變用途有時候亦可以獲得銀行批出按揭。以唐樓單位為例，有些樓宇的地契未有寫明用途，所以申請按揭時銀行制肘不多；但如果地契寫明是住宅用途，但卻被租客改建成「樓上舖」，大部分大型銀行都不會受理按揭申請，只有個別中小型銀行願意沾手，但利率較高，並會要求驗樓。
【租約須如實呈交銀行】
有人會問，連租約物業向銀行申請按揭時，能否避開提交租約？遺憾地，由於臨約上會列明有關租賃資料，故此一定要提交租約。假如有關單位是以「交吉」方式買入，基於臨約上沒有列明連租約，便毋須提供有關租約。但要留意，銀行在成交前有機會驗樓，如單位原本租作商業用途亦會現形。這情況下，必須在驗樓前清空至交吉狀態。
除此之外，如果驗樓時發現單位遭到改建，不同銀行有不同處理方法。如果不涉及結構性改動，有些銀行需要借款人簽承諾書還原單位，按揭才會放款；亦有些銀行會估算單位還原費用並在貸款額內扣減。
此外，很多大型公司會提供員工宿舍，有關租約都是由公司簽署。若果業主將單位易手，而銀行見到租約上有公司名稱，大型銀行都需要確定單位沒有改變用途，驗樓機會頗高。另外，買這些連租約物業前，通常都需要賣方同意安排驗樓。
【「A1」室惹劏房懷疑】
另一個筆者想分享的連租約「出事」個案，是租約上有關單位地址出現「A1室」、「B2室」這些字眼，銀行接到這些按揭申請後，便會懷疑是劏房，一經查核後很容易發現大廈根本沒有「A1室」，只有「A室」，驗樓勢在必行。值得注意的是，大銀行肯定不會提供劏房按揭，僅個別中小型銀行受理，利息也比市場高。
最後提醒，很多人有種錯覺以為香港有些舊樓可以「商住」(residential-cum-commercial)。其實，香港沒有單位既可商用也可居住。所謂「商住」是指一些混合式舊樓——1樓至3樓屬非住宅用途，3樓以上則屬住宅用途。如果有意買3樓以上住宅，然後改為商業用途，大型銀行都不會批出按揭。
子非魚
https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211211/bkn-20211211080031389-1211_00842_001.html
如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章：【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較
推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
想知邊間銀行按息最平，回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
苟姑娘教你如何選擇按揭中介：
關於我們
免費按揭轉介，幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行，以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用，只想把所識和所想，向客人分享。公司的獎項和里程碑：- 環聯（Transunion, 「TU」）正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書，在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目：「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送，平均收視率16點
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1500客戶留言，讚揚我們的服務，並給與5星評分
