租約細節「露餡」按揭申請觸礁【星之谷專欄 – 東方日報】

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2021-12-14

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不少本地物業投資者都買過連租約物業，由於按揭成數最多5成，毋須驚動按證公司批出高成數按揭，一般銀行審批都沒有「大伏」。然而，這類按揭申請需要呈交租約予銀行，有時候租約稍有一、兩項細節惹起懷疑，便有機會令按揭審批觸礁。

近期客人Dennis(化名)擬買入一層連租約物業，並提交賣家現有租約予銀行參考，然而這份租約有兩處地方引起銀行注意。

第一、租客是以公司名稱註冊，而公司本身是一間中醫診所。
第二、租約寫明「如果退租，租客需要把單位還原」。

這兩處地方觸動銀行懷疑單位是由住宅改建成中醫診所，不單改變土地用途，更可能涉及結構性改動，遂要求上門驗樓。結果一如銀行所料，單位真的是改變了用途，按揭當然是拒批，Dennis隨即冒出一身冷汗，即時向筆者尋求解決辦法。

事實上，物業改變用途有時候亦可以獲得銀行批出按揭。以唐樓單位為例，有些樓宇的地契未有寫明用途，所以申請按揭時銀行制肘不多；但如果地契寫明是住宅用途，但卻被租客改建成「樓上舖」，大部分大型銀行都不會受理按揭申請，只有個別中小型銀行願意沾手，但利率較高，並會要求驗樓。

有人會問，連租約物業向銀行申請按揭時，能否避開提交租約？遺憾地，由於臨約上會列明有關租賃資料，故此一定要提交租約。假如有關單位是以「交吉」方式買入，基於臨約上沒有列明連租約，便毋須提供有關租約。但要留意，銀行在成交前有機會驗樓，如單位原本租作商業用途亦會現形。這情況下，必須在驗樓前清空至交吉狀態。

除此之外，如果驗樓時發現單位遭到改建，不同銀行有不同處理方法。如果不涉及結構性改動，有些銀行需要借款人簽承諾書還原單位，按揭才會放款；亦有些銀行會估算單位還原費用並在貸款額內扣減。

此外，很多大型公司會提供員工宿舍，有關租約都是由公司簽署。若果業主將單位易手，而銀行見到租約上有公司名稱，大型銀行都需要確定單位沒有改變用途，驗樓機會頗高。另外，買這些連租約物業前，通常都需要賣方同意安排驗樓。

另一個筆者想分享的連租約「出事」個案，是租約上有關單位地址出現「A1室」、「B2室」這些字眼，銀行接到這些按揭申請後，便會懷疑是劏房，一經查核後很容易發現大廈根本沒有「A1室」，只有「A室」，驗樓勢在必行。值得注意的是，大銀行肯定不會提供劏房按揭，僅個別中小型銀行受理，利息也比市場高。

最後提醒，很多人有種錯覺以為香港有些舊樓可以「商住」(residential-cum-commercial)。其實，香港沒有單位既可商用也可居住。所謂「商住」是指一些混合式舊樓——1樓至3樓屬非住宅用途，3樓以上則屬住宅用途。如果有意買3樓以上住宅，然後改為商業用途，大型銀行都不會批出按揭。

子非魚

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