租金回報率反彈 揭借貸能力「爆升」百萬秘技【星之谷專欄 –東方日報】

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近來香港樓市經歷了一番調整,但租金卻依然堅挺不下,租金回報率得以提升,由去年平均僅約2%,普遍回升至3%以上,使得買樓收租變得更加吸引。當然,這水平和定期存款利率仍有差距,但已較以往健康,不少嗅覺靈敏的物業投資者正摩拳擦掌,準備大展拳腳。

租金回報一方面吸引「收租佬」入市,同時亦是買家提升借貸能力的秘密武器,因為買家可向銀行以「擬租金收入(擬租)」方式審批按揭,無論是實際租金還是預計租金,都能計算到入息。

另外,由於政府於年初同時放寬按揭成數及暫停壓力測試,申報出租只需要達成「供款不能超過入息4成」條件,出租物業的按揭成數亦由5成增至6成,這對於那些正為首期預算不足而傷透腦筋的準買家來說,無疑是一劑強心針。

「擬租」助借貸能力激增過百萬

讓我們來看一個真實的例子:陳先生,月入7.6萬元,名下有一層未供滿的物業,每月供款1.33萬元。眼看着樓市調整,他打算趁機購買第二層價值1,000萬元的物業。然而,因為已有按揭在身,供款入息比率限制於最多4成,按照現時新造按揭利率4.125%,他的按揭額度僅餘350萬元,無法「借盡」最高按揭成數。

然而,只要陳先生申報「擬租」,就能將新物業的預期租金收入計算入息,假設每月預期租金為2.5萬元,銀行通常按6折計算,即能為每月入息增加1.5萬元。雖然出租物業按揭的最高按揭成數僅6成,加上按揭在身須扣減1成,但這樣一來,陳先生可申請的按揭金額就從350萬元提升至475萬元,借貸能力激增約125萬元,距離「借盡」5成按揭僅一步之遙,首期預算也因此變得寬鬆了許多。

僅個別銀行接受申報「擬租」

雖然「擬租」的威力驚人,但這裡有幾點需要特別注意。首先,並非所有銀行都採用「擬租」收入,所以買家需要多方比較,選擇適合自己的銀行。

有人可能會問:「如果申報出租,之後能否自己居住?」理論上是不應該的,但銀行並沒有硬性規定單位必須何時成功租出,因此在尚未租出前,自住問題不大。

此外,預計租金回報並不是買家自己說了算,而是需要由測量師行估算。由於每間測量師行的估算可能有所不同,業主可以到不同銀行詢價,尋找最有利的估算值

最後值得一提,並不是人人都有需要申報「擬租」,僅適用於那些收入不足以「借盡」的買家,通過申報「擬租」來提升貸款能力,假如本身收入夠計,則不用刻意申請「擬租」,否則只會限制可申請的銀行選項。

子非魚

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