租金太低,能不能改用擬租金收入計壓測?

租金太低,能不能改用擬租金收入計壓測?
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近期的個案,客人的租客因已租了很多年,一直沒有加租,因此客人的租金收入比市價低很多,做轉按時總收入差少少才能過壓力測試,問能不能改用擬租金收入(預計租金收入)而不提供租約。

這涉及把物業用途由「出租」改為「擬出租」,都有銀行可以接受,但有幾點要留意:

1)正式租金是打7折計收入,但擬租金是打6折,因此就算擬租是高過正租,但打折後兩者應不會相差很遠。

2)擬租是估價行估,有機會你用的銀行租金估價比市價還低。

3)能接受用擬租的銀行不多,因此會限制了自己可報的銀行。

以前都寫過文章,擬租有時真的幫到過壓力測試。比如話,一千萬以上的樓,無論是出租或自住都最多是借5成。因此報擬出租,用擬租金收入的話,有機會幫到壓力測試。為什麼只是有機會?因為如只得一個按揭在身,報自住是用 50/60 計壓測,但如報擬租或出租,都同樣是用 40/50 計壓測。因此,雖然入息因擬租而增加,但 DSR 減少,實際是不是出著要 case by case 去計。

如有超過一個按揭,報擬租便一定著數,因反正 DSR 都是用40/50計。

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