稅單「滯後效應」難反映真實收入 恐累高成數按揭【星之谷專欄 – 香港01】

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「波叔Plan」放寬按揭成數後,不少人申請高成數按揭買樓,而稅單可謂是必備文件。不過目前稅單為截至2021年3月底,那時候疫情影響最嚴重,不少人被迫放無薪假。即使現時申請人收入大幅好轉,亦未能在新一年度稅單反映,「滯後效應」或影響高成數按揭

對於銀行及按揭保險公司而言,稅單是關鍵文件,最能證明申請人入息可靠性、穩定性及持續性。但現時稅單僅反映截止2021年3月底;即使截至2022年3月底的收入大幅回升,但有關稅單最快今年10月才發出,這一刻未能幫助買樓。

值得注意的是,在申請按揭時,銀行雖然會要求申請人提供最近3個月的入息證明,但如果與稅單資料差異太大,便會要求申請人以書面解釋及提交文件。

收入波動銀行設彈性審查

事實上,銀行在參考按揭申請人稅單或最近3個月的入息紀錄,其實有彈性機制。例如2020年新冠肺炎疫情第一波爆發時,有些銀行曾行使酌情權――如果按揭申請人最近3個月收入少於稅單列出的入息資料,便以稅單為準。

現時情況則相反――香港經濟慢慢適應疫情發展,普遍就業情況有所回升,但目前稅單反映的年度收入或較低,新一年度的稅單則需多等多等半年,變相拖累高成數按揭申請人。惟筆者相信銀行今次亦會酌情處理,集中參考按揭申請人過去3個月收入,而非依賴稅單的滯後收入紀錄。

若然買樓人士仍然擔心稅單「滯後效應」會影響按揭審批,其實可以考慮簽署臨約前,先去銀行申請按揭預先批核――隨著第五波疫情漸見平穩,有關銀行服務亦逐漸恢復。

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未能出示稅單 銀行難接受

另一個情況是,如果按揭申請人2020稅務年度沒有稅單,但2021年全年12個月均有全職工作,能否只能提供過去3個月入息紀錄作按揭審批?銀行會否通融?以筆者經驗,未必每間銀行都接受,最好還是收到新稅單才考慮買樓及申請按揭。

一般而言,稅務局會於每年10月發放稅單,但有些人可能11月才收到。如果想提早獲得有關稅務證明,可以親身前往稅務局索取報稅證明表,銀行亦會接受這個「替代品」。

按揭申請人又能否以僱主提供的報稅證明(IR56)替代稅單?銀行通常只接受由稅局發出的報稅證明,僱主提供文件不屬官方證明文件。

舊稅單不能用作申請按揭

最後必須提醒,當按揭申請人今年較後時間收到2021年新稅單,便不能再用2020年舊稅單申請按揭。因此,如果2021年因種種原因於工作上出現空窗期,入息出現暫時性減少,但2020年全年12個月均有全職工作,而有意於今年9月前買樓上車的準買家,在入息證明上較有優勢。

而較罕有毋須提供稅單的例子,則是申請6成或以下按揭成數,毋須經按揭保險公司,有些中小型銀行可通融;但申請高成數按揭,審批便會嚴謹得多,必須留意。

子非魚

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