「筍盤」難申請按揭?拆解銀行兩大猜疑位【星之谷專欄 – 東方日報】

20220110_oncc
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有時候,在市場上物色到「筍盤」,準買家還是不要開心得太早,原因是估價過低的話,銀行及按揭保險公司會嚴格審視,申請按揭隨時會失敗收場,當中有兩大猜疑位值得準買家注意,不得不提防。

話說最近阿Ann(化名)物色到一個急轉讓「筍盤」,業主不知是甚麼原因趕着離開香港移民加拿大,以低市價17%大劈價出讓。她一邊因為執到「筍盤」而暗暗自喜,另一邊則開始擔心按揭問題。

【移民盤低價出讓 銀行質疑】

原來,在預備買入這個單位前,阿Ann到某大型銀行查詢按揭,該銀行說由於物業成交價低於估值超過15%,直言受理按揭難度頗高。

其後她到其他規模較細的中小型銀行查詢,總算有銀行接受以該成交價計算按揭成數。但該銀行職員亦提醒,由於阿Ann層物業要申請高成數按揭,就算銀行「開綠燈」,還有按揭保險公司一關要過。

其後阿Ann致電按揭保險公司說出情況,按揭保險公司建議要求賣家書面聲明解釋低於市價放盤原因是移民。

當然,阿Ann成功說服賣家簽署這份聲明,但她感到不服氣的是,為甚麼物業不能低於市價買入?銀行及按揭保險公司考慮又是甚麼?

【猜疑位一:內部轉讓】

其實,銀行主要有兩大猜疑位。首先,如果物業過分低於市價,銀行認為有「內部轉讓」之嫌,甚至會懷疑是「送契」,萬一賣家在5年內破產,債權人有權向新業主(即阿Ann)追討物業業權,故此令銀行感到風險頗高,不太願意承造按揭。

「過分低於市價」這句其實可以很主觀,一般來說,買賣價低於市價20%以上,銀行會認為「送契」風險高,按揭也會難批。但阿Ann個案只是低於15%即被拒,反映該大型銀行保守程度非常高。

若果是申請高成數按揭的話,按揭保險公司考慮和銀行相若——對於過分低於市價物業會有保留。故此,阿Ann的個案中,按揭保險公司建議要求賣家簽署聲明解釋也是合理做法。

【猜疑位二:枱底定價】

除「送契」憂慮外,銀行第二個擔心地方是「枱底定價」。阿Ann物業買入價正正是900萬元尾。在銀行角度,如果市價是1,000萬元以上,而買入價是1,000萬元以下,不免會懷疑雙方有機會「枱面」一個價格、「枱底」另一個價格,最終是便利買家能夠申請8成按揭。

之前有新聞報道,賣家本身出售單位時叫價1,000萬元以上,然而為了讓買家順利申請8成按揭,故此把合約價定為1,000萬元,餘額由買方於「枱底」繳付。這種做法涉及虛假文書,一經定罪有刑事責任。故此,銀行及按揭保險公司對於這個價位的物業態度審慎亦有道理。

阿Ann故事寓意是,如果找到「筍盤」,不要覺得自己中大獎而趕着簽臨約,需要先到銀行查詢按揭是否「冇伏」,尤其是樓價比市價低超過15%,或樓價在1,000萬元邊緣徘徊的物業。

子非魚

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