肺炎疫情下樓市、樓價如2003年沙士距離幾遠?

肺炎 樓市 樓價走勢
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疫情下樓市如2003年沙士距離幾遠?

很多人覺得03年沙士時樓價跌了一半,因此現在仍需要跌一半才入市;其實這是個誤解。樓市自97年開始,跌到2003年,大概跌了6成左右,其間也發生了像金融風暴、911恐襲等事件,沙士只是最後一擊。如果只計算沙士期間,樓價只是跌左7%左右。不過,個別屋苑如淘大、得寶等跌幅較大,因淘大被定為疫廈。

樓價跌至值得撈底水平未?

去年林鄭放寬按揭成數後,600萬-1000萬樓馬上飄升10%,個別單位甚至升到15-20%,業主0議價空間,因此令很多想用新成數上車的人又追吾到,受惠不到新按揭成數。但現在,樓價都回落到當日水平,而且樓市由賣家主導變為買家主導,業主有議價空間。準上車客應把握這機會入市。

當然,如果疫情進一步惡化,樓價會可能進一步調整,但是如果買樓是自用,不應把安居樂業這重要的人生規劃,賭在疫情會不會惡化之上。買樓有需要、夠實力便買。香港始終是負利率,利息低過通漲,而且土地供不應求問題無法解決,買樓長遠可抗通漲。

2003年時我好記得,荃灣中心跌到40幾萬,兩房404建尺單位。那時一輪0手寶馬 325i 也要39萬。到現在,荃灣中心入場費400幾萬,那寶馬如仍未劏應值1-2萬左右。買樓是自用,長遠保值,不應以買股票的心態去搵最低位入市。

依家議價空間有幾大

可以有10%,但建議買家先到銀行估價,再用市價鋤10%,耐性地釣筍貨。有時劈業主價未必一定被Reject 的。2016年低位時我客淘大花園劈20%,業主都竟然肯。

有得揀係咪吼實傳統藍籌屋苑?

我覺得首先應選樓價一千萬的屋苑,因新按揭成數1000萬可借8成,因此如入息許可,用盡按揭成數。而家市場已出現不少三房單位1000萬或900幾萬,試想,未有疫情時這些單位是1000萬以上,要500幾萬首期,而家跌到1000萬以下,只需200萬首期,是吸納機會,將來兩夫妻有小朋友後也不用煩換樓,不需再儲首期買1000萬以上的3房。

至於是不是應買傳統藍籌屋苑,抑或較新型的屋苑,要視乎個人偏向,以及屋苑的位置、校網、配套等。這是因人而異,但我會選些900幾萬,跌了較多,開價低過估價的單位。如開價低過估價,代表業主急賣,可以伺機再劈價。

想入市又要留意邊啲按揭技巧?

近期很多客人想入市,但擔心如大廈有確診會不會按揭困難,如簽了臨約後發生確診按揭批核會點。其實除非出現疫廈,如果只是屋苑出現個別確診個案,按揭是會如常地批,但銀行可能會調整估價,如確診後未有新的成交,有些銀行可能調整3%左右。因此,如果要買確診的大廈,還價要進取點並留意估價,如買入價不是高估價很多一般按揭都不會有問題。

但如果想買有確診的單棟樓便要小心,因很多時單棟樓如樓齡大或有修維令,銀行都需要驗樓,但該大廈疫情惡化,估價行安排不到職員驗樓,便可能按揭會有問題。

近期很多銀行分行都停業,職員也很多是Home Office,令客人申請了按揭但聯絡不上職員跟進批核進度。我建議這時候申請按揭不要用分行,而直接用按揭中心。銀行的按揭中心是全職做按揭,比分行專業,而按揭中心一般不是設立在分行,而是在商廈,比如總部大樓,因此沒有關門的情況。而且按揭中心的專員一般可從Email、WhatsApp的渠道和客人溝通以及收取入息文件,客人因較易聯絡到Banker,批核過程時可更安心。

由於經濟下行,銀行對於某些行業比如零售、飲食,批核較為審慎。如果是這類行業,而入息不是穩定,以及近期開始要被迫放無薪假的話,建議先到銀行做預批,才去買樓。銀行近期對於無薪假執得很嚴,會需要申請人解釋無薪假的原因,也可能因無薪假而對申請人入息打折甚至當浮動收入。

如果是買一手樓花,成交期很長的話,要留意銀行是每3個月便要收取最新入息證明。因此如成交很長,不論一手或二手樓,要考慮自己份工的穩定性。如買了樓行建期,但擔心收樓時份工的穩定性,不防由建期轉回即供,盡早上會。

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