臨時買賣合約注明印花稅由賣家負責,按揭成數如何計算實質樓價?

臨時買賣合約印花稅由賣家負責,按揭成數如何計算實質樓價?
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讀者來函:「和業主簽了臨時買賣合約買樓,業主會負責物業印花稅,會寫入合約內。如按揭成數想借6成,銀行會以原樓價計還是以樓價扣減印花稅去計?」

如果是一手樓花,樓價一定要扣減印花稅或任何形式的發展商回贈才計按揭貸款額。由於樓花所有的優惠和回贈都寫入樓書或價單內,因此銀行便會跟據發展商的資料,得知回贈的金額,然後進行扣減。金管局在這方面有很明確的指引。

但如果二手樓呢?筆者查詢了多間銀行,這方面的確是個「灰色位」,因此實際操作視乎按揭批核員的解讀。如樓價扣減印花稅後才計算按揭貸款額,會令貸款人「借少左」。但如唔扣,理論上,只要買家和賣家傾好,賣家加價,然後賣家負責付所花稅,買家因這「紙上加價」便能突破按揭成數上限(當然,買家付的印花稅也會增加了)。因此筆者覺得金管局需要在這方面制定明確的指引。

如扣減,也有機會可突破按揭成數上限

不過就算金管局明確說明一定要扣減所有賣方回贈,實際操作上也困難。比如話,如賣家不是回贈印花稅,而是回贈新傢私呢?例如賣家在臨約上寫明會提供全新西門子傢電,那又怎計?如要扣減,銀行應如何量化傢電的價值?

還有一個凹位要考慮,假設銀行決定傢電需要進行估值然後扣減,那麼可能發生以下情況:原樓價700萬,賣家在臨時買賣合約寫明會提供價值100萬傢電,銀行是不是應把那100萬扣減樓價,變成600萬?那麼買家是不是因此可以借8成?

因此金管局未來制定新指引,需要全面地考慮不同灰色情況。

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