【新聞評論】荃灣中心「三料」單位開價80萬，能不能做按揭？

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2018-04-05

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蘋果日報報導(https://goo.gl/uDekQU)，荃灣中心罕見「三料」單位拍賣，即涉及「法庭令」、「無契」兼「半契樓」，開價80萬，究竟能不能做按揭？

先說「無契」問題，荃灣中心是大型屋宛，本身不會無契或不齊契，筆者覺得無契原因應是業主遺失了契。遺失了契如要賣，業主可去律師樓做影印契，然後宣誓，這樣新買家的業權便得到保證。但大部份銀行很抗拒影印契物業，都不願意做按揭。但亦有細銀行肯為影印契物業做按揭，但利息會高點，比如P-2.6%之類，其實也不差，起碼上到會。

第二個問題「法庭令」，這需要視乎是什麼法庭令，買家可從田土查冊中的encumbrance一欄得知是什麼問題。一般而言，法庭令不在乎兩種：離婚或財務公司強拍。如離婚，法庭可能有令要把物業分配給配偶，這種法庭令會被銀行視為「送契」，因而大部份銀行不肯做按揭。但亦有細銀行可以做，當然也是利息高一點。但如法庭令是因欠財務公司而遭到「強拍」，這種就真的很難上會，就算上到都會貴息，原因是銀行會擔心有其他街數存在，因此寧不做也不想冒險。

最後問題是「半契」。所謂半契，即物業本身是聯名，但其中一方拒絕賣樓，而物業的另一方想賣，因此便以半契形式把自己的部份業權低於市價賣出。半契就一定無銀行肯做按揭，就算是細銀行。

筆者看了這新聞也有點心動，因這單位不是凶宅或凶宅同層，市價400幾萬。80萬買一半業權，就算筆者要付15%印花稅，也是有著數，不能做按揭要full paid也不是大問題。一般人如有樓在手，把物業加按也輕易可付80萬樓價和12萬印花稅。但筆者後來考慮，「半契」一般是物業的另一業主住在單位內。往往業主因只得一層自住，賣後要租樓，很容易便花光了積蓄，所以不肯賣，便產生了另一半「半契」賣樓的情況。如買了半契樓，另一業主住在單位內不肯搬，新買家既收不到租，也不能要求住客搬走，在無租收的情況下，投資這種物業不合乎現金流理財原則。之不過，有些資深投資者喜歡買這種半契物業。買了一半業權，然後慢慢遊說另一業主市價賣另一半業權，便能全契，埋單也是有著數。當然法庭令如是因財仔強拍的話，也有一定風險，但一般律師樓都有渠道去查證賣家有沒有其他街數，如沒有，那麼法庭令也不是問題，只是做不到按揭而已。完成全契後等5年，便也可到銀行重按。