【新聞評論】荃灣中心「三料」單位開價80萬,能不能做按揭?

【新聞評論】荃灣中心「三料」單位開價80萬,能不能做按揭?
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蘋果日報報導(https://goo.gl/uDekQU),荃灣中心罕見「三料」單位拍賣,即涉及「法庭令」、「無契」兼「半契樓」,開價80萬,究竟能不能做按揭?

先說「無契」問題,荃灣中心是大型屋宛,本身不會無契或不齊契,筆者覺得無契原因應是業主遺失了契。遺失了契如要賣,業主可去律師樓做影印契,然後宣誓,這樣新買家的業權便得到保證。但大部份銀行很抗拒影印契物業,都不願意做按揭。但亦有細銀行肯為影印契物業做按揭,但利息會高點,比如 P-2.6% 之類,其實也不差,起碼上到會。

第二個問題「法庭令」,這需要視乎是什麼法庭令,買家可從田土查冊中的encumbrance一欄得知是什麼問題。一般而言,法庭令不在乎兩種:離婚或財務公司強拍。如離婚,法庭可能有令要把物業分配給配偶,這種法庭令會被銀行視為「送契」,因而大部份銀行不肯做按揭。但亦有細銀行可以做,當然也是利息高一點。但如法庭令是因欠財務公司而遭到「強拍」,這種就真的很難上會,就算上到都會貴息,原因是銀行會擔心有其他街數存在,因此寧不做也不想冒險。

最後問題是「半契」。所謂半契,即物業本身是聯名,但其中一方拒絕賣樓,而物業的另一方想賣,因此便以半契形式把自己的部份業權低於市價賣出。半契就一定無銀行肯做按揭,就算是細銀行。

筆者看了這新聞也有點心動,因這單位不是凶宅或凶宅同層,市價400幾萬。80萬買一半業權,就算筆者要付15%印花稅,也是有著數,不能做按揭要full paid 也不是大問題。一般人如有樓在手,把物業加按也輕易可付80萬樓價和12萬印花稅。但筆者後來考慮,「半契」一般是物業的另一業主住在單位內。往往業主因只得一層自住,賣後要租樓,很容易便花光了積蓄,所以不肯賣,便產生了另一半「半契」賣樓的情況。如買了半契樓,另一業主住在單位內不肯搬,新買家既收不到租,也不能要求住客搬走,在無租收的情況下,投資這種物業不合乎現金流理財原則。之不過,有些資深投資者喜歡買這種半契物業。買了一半業權,然後慢慢遊說另一業主市價賣另一半業權,便能全契,埋單也是有著數。當然法庭令如是因財仔強拍的話,也有一定風險,但一般律師樓都有渠道去查證賣家有沒有其他街數,如沒有,那麼法庭令也不是問題,只是做不到按揭而已。完成全契後等5年,便也可到銀行重按。

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