按揭入門

華懋新樓300萬兩年升1倍轉按賺15%退保費

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2018-06-25

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過去數年樓價節節上升，有群未能上樓的人，常妄想環球出現經濟危機，希望香港樓市爆煲，好讓入市良機出現。見到身邊親友奮勇買樓，就不停用諸多難聽說話奚落。

筆者記得2016年時，任職會計師的姪仔阿俊計劃結婚，那時候華懋預售海翩滙樓花，呎價最低1萬元，最平單位僅300萬元，他意無反顧去馬，選中一350萬元開放式單位，九成按揭上車沒有難度，阿俊亦不介意將這消息向親戚分享。

當時最口沒遮攔的三叔婆得悉後，即時致電阿俊，認為他不應輕舉妄動，「將軍澳土地供應多，呢啲細價樓好易爆煲，仲要係樓花，到時負資產就好麻煩，一陣搞着你阿娘」，她甚至經濟學家上身，說人民幣貶值，環球經濟危機快要爆發，「啲錢會去晒美國，依家買樓好戇居！」

阿俊見三叔婆反應激動，心諗：「我買樓定你買樓？」但僅禮貌回應幾句即收線。問及父親為甚麼叔婆這麼偏激，父親解釋：「三叔婆97年瀨過嘢，上年見樓價高沽咗樓，依家仍租緊樓，但又唔敢上車！」

兩年後的今天，三叔婆仍繼續租樓，將軍澳樓呎價迫近2萬元，阿俊物業賬面已賺300萬元，更可在罰息期過後轉按，獲取15%退保費、1.95%現金回贈、低按息等優惠。

轉按獲取15%退保費

阿俊當時海翩滙買入價為350萬元，申請九成按揭後，貸款額為315萬元，分30年歸還，他選擇一次過繳交按揭保險費，為貸款額4.35%，但有7折，即大約10萬元。

現時該物業價值樂觀可見600萬元，按揭成數縮至52%，阿俊可在罰息期完後轉按，並扣減保費。原來根據按揭保險條款，業主若3年內退保，即毋須再做六成以上按揭貸款，可退還保費15%。按上述保費10萬元計算，可退還約1.5萬元。由於按揭成數僅得52%，業主甚至可以向銀行加按，套取貸款等值樓價8%作套現之用。

此外，2016年時按揭利率約在1個月拆息（H）加1.35厘水平，現時則低至H+1.25厘，轉按後長遠利息成本更低，負擔更輕鬆。銀行亦會提供現金回贈，現時最高為1.95%，以315萬元貸款額計，現金回贈額超過6萬元，按揭中介亦會提供額外回贈。不過若果回贈額超過貸款額1%，按金管局規定須在貸款額扣減。

現金回贈逾6萬元

若果買家是借取發展商二按上車，假設當時樓花近700萬元，八成按揭即貸款額560萬元；假設樓花價值現升至1,120萬元，按揭成數已大幅減至50%以下，應轉按到銀行慳息，原因是發展商按息首兩年按息為最優惠利率（P）減2.5厘，實際按息為2.85厘，但兩年後便攀升到P減1.25厘，因此趁樓價升趕快轉按到銀行。

不少人擔心轉按手續麻煩，其實業主只需電郵申請表和文件予銀行，親臨分行簽信，再上律師樓辦手續，律師費一般約5,000元，現金回贈及退保費便能即時落袋，不亦樂乎？

子非魚

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