豪宅先住後付3年 暗藏按揭伏位 無端多付75萬首期【星之谷專欄 – 香港01】

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近年新盤流行「先住後付」付款方式(又被稱為「白食白住」計劃),看似非常着數,但這個支付方式其實暗藏很多按揭伏位不為人知,包括首期負擔增加及影響物業估值

「先住後付」通常適用於特色單位或獨立屋等樓價較大的單位。舉元朗Grand Yoho為例,一些大單位可以採用「先住後付」支付方式,先繳付樓價5%給發展商作為單位的「許可證費用」(Licensing Fee),當中包括租金、管理費、差餉等。

3年後,若果買家在物業正式成交日前能夠申請按揭、順利付款完成交易,發展商會將該5%「許可證費用」以回贈方式退還給買家。故此,這種「先住後付」方式被稱為可以「白住」單位3年。

回贈遭扣減 須預繳更多首期

不過,在按揭角度而言,「先住後付」這種付款方式暗藏很多不為人知的伏位,就是3年後申請按揭時,由於「許可證費用」回贈不計算在合約樓價內,銀行會把這5%回贈扣減樓價後才計算貸款額。

舉個例子,假設住宅合約價為3,000萬港元,5%「許可證費用」,即150萬港元,準業主3年後臨成交前申請5成按揭,銀行只會以2,850萬港元計算貸款額(1,425萬港元),而不是以3,000萬元計算(貸款額1,500萬港元);而如果「許可證費用」回贈是成交後才發放,買家便需要準備多75萬港元首期。

不只如此,「許可證費用」回贈將會直接削減銀行對於該物業的估價——銀行對上述物業的估價只會顯示2,850萬港元,而不是3,000萬港元。很多人經常問為甚麼收樓後銀行估價反而低於買入價,正正是這個原因。

其實,就算不是以「先住後付」計劃上車,一般「即供」或「建期」付款方式若涉及發展商任何優惠或回贈,例如管理費津貼、律師費回贈、贈送傢私禮品包,只要這些「着數」不是反映在合約樓價上,銀行一律會扣減樓價後才計算貸款額。

no free lunch

「白食白住」或有後果

採用「先住後付」還可能有些意想不到的風險。首先,不少買家其實是首期預算不夠才選擇「先住後付」,這些業主打算以未來數年時間籌措首期,待正式成交日時再申請發展商提供的「二按」。

但期間可以發生很多變數,例如發展商其時已經取消了「二按」,導致準業主未能成功申請足夠貸款,首期預算亦遠遠不夠,最終撻訂收場——近期掃管笏某大型屋苑便出現過這種情況。

另一樣要留意的是,由於成交期太長,假如期間樓價下跌兩成,銀行會因為估價不足,而需要用估價計算貸款額,最終會增加業主首期負擔。

當然,買家可能會覺得乾脆取消成交更划算,但一般發展商合約都寫明如果要取消成交,發展商保留權利向買家追討重售物業和買家當初簽訂的合約差價。

結論是,天下沒有免費午餐,就算有「白吃白喝」的免費午餐,都有不少隱藏成本需要留神。

子非魚

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