財務公司樓按利息太貴,何不考慮中小型銀行?(上)

財務公司樓按利息太貴,何不考慮中小型銀行?(上)
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每天來搵我們的客人,都有各式各樣的奇難雜症。而大部份的奇難雜症,其實都會有銀行可做。有些客人自己walkin大銀行,發覺批唔到,便會去財務公司做樓按貸款,負擔昂貴的利息。其實很多時,大銀行唔批或唔接,不代表中小型銀行不能做,客人不應放棄。借財務公司樓按是最後一步,真的所有銀行都唔批,才去敲財仔之門。以下筆者列舉一些常見客人以為無銀行會批需要借財務的情況

清數

如有卡數,街數要清還,是可以把層樓轉按套現去找的。關鍵在於壓力測試能不能過。大銀行一般都需要把街數的每月還款額計入壓測內,這往往令貸款人「爆壓測」而借不到足夠現金去找數,因而令他們要去敲財務公司之門。但其實很多中小銀行可以不把街數或卡數的每月還款計入壓測之內,讓貸款人順利過壓測,貸款批出後銀行會經律師樓代找街數,利息一樣可以做到H+1.25%, 和大銀行一樣。詳情請閱讀這文:

如果無入息證明但樓是現契,一樣可以現契重按套現清數,最多借4成,用資產審查。

 

現金糧、非回定收入、無入息證明

現金糧一樣可以在銀行上會,不用借財仔。一些職業如的士司機銀行甚至有條方程式去計入息。其他行業如地盤工人也是現金糧,有公司信,糧單便可批。如是自僱例如教琴,雖然也是現金入數,但只要能提供到一些資料證明每月的現金入數都是學生的教琴學費(比如收據,有鋼琴證書,有些上堂時時的資料和紀錄),很多中小銀行也可批。又比如裝修工人,打散工,也是現金糧,無公司信,這些做6成也不會有問題。總之,如問心無愧,確確實實是每天在返工賺錢,證明到給銀行看,現金糧不是問題。參考:

 

唐樓、非700尺村屋

有些客人以為唐樓或村屋只可借5成或以下,也以為如樓齡太舊銀行不會借。如大銀行的確如此。有些大銀行真的不做唐樓。但其實很多中小銀行對唐樓都很進取,最多可借9成。如借6成或以下,可以用80-樓齡來計算還款期,如借6成以上經按揭保險,可以用75-樓齡來計年期,最多借足9成。

村屋也一樣。有些大銀行不做村屋,或只做標準700尺村屋,但其實不少中小銀行很喜歡村屋,就算是非標準小全棟也做,最多可借8成半。離島村屋也有銀行可做,大家不要放棄銀行而找財仔。

參考:

 

劏房、賓館、卡拉ok

劏房大部份銀行不做,但也有肯做的,利率預3厘內。需要驗樓,但既然肯做劏房,也不必擔心驗樓了。

特殊物業比如賓館或夜總會,也一樣可經銀行做。當然利息會貴點,可能要P-1.5%, 不能行hibor,但比起財務的利息都已平很多了。夜總會如只是卡拉ok,沒有黃色架部,有銀行可做的。

參考:50年樓,唐樓,劏房按揭

 

600萬以上樓想做8成

下篇會討論其他情況(比如600萬以上樓要做高成數按揭是不是一定要搵財務二按?),以及哪些情況真的不會有銀行可批,就算是細銀行,請留意北斗星網

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