買大陸樓能不能在香港做按揭?

買大陸樓能不能在香港做按揭?
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2019年7月更新:【2019最新優惠】深圳樓在香港做按揭,利率最低是幾厘?

近期很多客人問香港有無銀行能做大陸樓按揭,答案是有的,但利率不平,要 P-1.X%, 借5成,還款期20年。雖然這些條款比在大陸做按揭優惠,但和港樓按息相比,感覺始終不是很抵。

其實如買大陸樓,最有效的方法是把香港層樓轉按套現,然後full paid大陸樓,無論利息、回贈、還款期和成數等條款都比用大陸樓做按揭好好多。

利用香港層樓轉按套現去買大陸樓要注意以下事項:

  • 一般人都會先完成轉按套錢後才慢慢在大陸睇樓。因此未搵到心頭好前,套出的現金每天在計利息。當然可以把套出的現金放入 mortgage link 高息戶口對沖利息,但大部份銀行的高息戶口上限是貸款額的50%,未必夠用。果真如此,筆者建議選擇首年60% mortgage link的銀行。那銀行第一年提供60% mortgage link 上限,應足夠時間給你在大陸慢慢搵樓以及完成交易。
  • 如果未有心水盤,只是想預先套現準備資金,那麼轉按套現也可選擇零「部份還款罰息」的銀行。例如有些銀行現金回贈2%(銀行回贈+中介回贈),首年部份還款罰息 2%,那麼如果最終買不到心頭好,也可把套出的現金還給銀行而沒有蝕(因罰息 = 現金回贈),因此實際上是零罰息。不過,因有高息戶口,套出的現金其實放高息戶口已對沖了供樓利息,不還也沒有蝕息。
  • 大陸樓的租金回報很低(很多都只得1厘),因此如加按香港樓去買大陸樓收租,未必能有正現金流,和香港情況不同。香港樓租金回報一般都3厘,按息2厘,一入市已享受正現金流,供樓實際上是免息。不過買大陸樓是為升值前景,租金只是甜品。
  • 轉按套現,要向銀行聲明套現用途,要先向銀行查詢該行的批核條款。

注意: 跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.

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