買樓中伏記(一)

【都市日報 星之谷專欄】買樓中伏記(一)
私樓 私人屋苑
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筆者從事按揭轉介多年,耳聞目睹不少故事。近日客人A打算買樓,賣方是業主授權人,代辦物業買賣,並能出示授權信證明,怎料信內業主簽名樣式與樓契不符,授權信未獲客人A的代表律師信納,拒絕承認物業屬良好業權,客人A差點中伏,險告撻訂收場。

授權信是獲業主簽名核實,賦予相關人士權力代辦物業買賣。當買賣雙方臨近成交前,客人A的律師說授權信內業主簽名有問題,原因是與田土廳勾出10年前業主買樓時的買賣合約簽名樣式不符。

此外,加上樓契是核證副本(俗稱影印契),在這兩個不明朗因素下,客人A的代表律師拒絕確認賣方物業屬良好業權,銀行便不能提供按揭,客人A需要全額付款,有可能撻訂收場,隨即憂心忡忡。
結果客人A臨時轉用其他律師樓,幾經波折後最終找到肯確定良好業權的律師樓,才順利完成交易及按揭。

客人A事後問:「如果賣方授權信簽名不符,能不能用踢契形式終止交易?」答案是不能的,因為該簽名相隔十年,有出入是正常的,並不能構成踢契理據。

其實買樓時,若果賣方並非業主,而是經授權人處理,很多事項需要留神:

首先,要確認授權人身份,以及授權信是有效,比如去田土廳查冊,查證授權信發出人是不是真業主。

其次,要核對授權信的有效日期,是不是已超過一年,如超過一年,應叫授權人向業主取一份最新授權信,減低風險。

第三,要看清楚授權信的權限,比如授權信中業主只授權賣該單位,但該交易若果是連車位的話,那車位是未經業主授權賣出,往後會有爭拗風險。

第四,若果業主是有限公司有多名董事,但簽約的只是其中一名董事,需要查閱公司章程是不是一名董事已可簽約,最好有董事局會議紀錄授權該董事賣樓。

第五,如果授權信是在海外訂立,可能需要當地公證行或大使館見證方為有效。
其實客人A買樓前,若果得悉賣家是經授權人進行交易,最好先透過地產代理取授權信或授權契副本,然後問律師該授權信能否信納,能不能確定該物業良好業權,才簽署臨時買賣合約,即能減少爭拗。訂金支票最好是託管於賣方律師樓,亦不要寫授權人名字。

子非魚
(逢周五見報)

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