【都市日報 星之谷專欄】買樓中伏記(二)

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較早前提到授權信簽名中伏事件,今次想分享連租約物業陷阱的故事。話說客人B今年初看中元朗一間連租約物業,成功獲銀行批核五成按揭貸款,該銀行按息條款優厚,所以她不加思索便簽署貸款信。

正當客人B邁向擁有第二層樓的里程碑,這時候伏兵出現了,臨成交前,銀行竟然通知要驗樓,即使明知連租約亦堅持要驗,由於租客不願意開門,銀行未能成功驗樓,有權取消按揭貸款申請,客人B差點全軍覆沒。

幸好,筆者事前已通知她這間銀行會驗樓的機會率很高,故此就算簽了貸款信,也不要貿然推卻其他貸款計劃,最終她成功轉到另一間銀行,現時自己住一層,亦有另一層物業收租。

一般情況下,連租約物業是不需要驗樓的,銀行職員只會在單位外查看該物業是否劏房、平台或露台是否有僭建物等。若果該物業是沒有按揭的現契樓,或有屋宇署發出僭建物清拆令,銀行會驗樓的機會便大增。因此,為安全起見,買家要申請最少兩間銀行按揭作後備。如果屬意物業是現契樓兼連租約,事前須格外小心,例如必須與業主作清晰溝通,要求租客通融容許銀行核查單位,才好簽署臨時買賣合約。

有人問,若果住宅曾大裝修,例如本身是一房單位,現改建成Studio(工作室間隔),天花板亦有漏水問題,這種情況驗樓會不會有問題?其實銀行驗樓只是確認單位沒有結構性改動,例如改建成劏房或僭建,正常空間改動或日久失修,並不影響銀行估價及按揭。

如果屬意物業處於舊區,樓齡大兼劏房多,銀行要求驗樓機會亦會增加。每間銀行驗樓標準不同,如該物業是給家人住,老人家不方便開門,事前應選擇驗樓要求較有彈性的銀行,詳情可向按揭經紀查詢。
如果物業是交吉盤,地產經紀可代業主開門予銀行驗樓;若是經網上平台交易,應先確定賣家及時開放單位予銀行驗樓,以免耽誤按揭貸款發放。最保障的方法是要求賣家在臨約上寫清楚會在成交前開門驗樓。

子非魚
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買樓中伏記(二)

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