買樓回贈需扣減貸款額 (上/中/下)【星之谷專欄 – 頭條日報】

回贈需扣減貸款額
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買樓回贈需扣減貸款額 (上)

香港人購物都習慣講價或爭取折扣,買樓動輒數百萬元,亦會想爭取多少折扣,一手物業發展商為了促銷,自然亦因應巿場,提供林林總總的優惠。可是,當銀行得悉買家獲得各種優惠或回贈時,都要採取相應的方法扣減按揭貸款額。近日有一個元朗大型新盤,當年推售時提供了不少特別的優惠,銀行在計算「回贈扣貸款額」後,批出的按揭金額比買家當初預算大幅減少,因而大失預算,需另行「撲水」。

發展商傾向不減價但送現金回贈

一般來說,發展商都傾向樓宇的「合約價」不變,於是向買家提供各種各樣的回贈,例如現金、傢俬電器禮券或管理費津貼等,以維持土地註冊處紀錄上的賣出價不變。不過,為免買家收取回贈後終止交易,該些回贈通常在成交後發放。這些優惠用作吸客之餘,亦可避免減價消息影響發展商聲譽。畢竟,如某發展商習慣「越賣越平」,準買家就難免觀望,越觀望就越滯銷,從而需提供更多優惠促銷的惡性循環。在十多年前,上述提及的回贈相當可觀,有時總額高達樓價的一至兩成。

空手入白刃?

購買400萬物業申請九成按揭,需付40萬元首期。如發展商提供樓價一成的回贈,即40萬元,如不考慮回贈到手的數期,那買家等於可零成本上車,實行「空手入白刃」。如把數期考慮在內,即是找尾數時總共支付了40萬元首期,事後才取得現金回贈,勉強算是付了一成首期上車。但進一步想,假如買家在成交一刻向家人借取40萬元過渡,當取到發展商回贈時才還給家人,亦幾乎做到零成本上車的效果。讓一個沒有儲蓄習慣的人勉強上車,對於樓巿或物業按揭巿場來看都並不健康。

回贈扣貸款額

有見及此,金管局指示銀行嚴格執行回贈扣貸款額的制度,當銀行得悉買家從任何渠道獲得回贈,包括發展商、地產代理、銀行或按揭中介等,都需要以特定的方式扣減貸款額,以避免上述零成本上車的情況。當銀行普遍執行後,許多發展商都改變策略,直接把折扣反映在樓價上,即開售時設立一個定價,當客戶符合特定條件就可以獲得樓價折扣。計算所有折扣後得出的樓價將正式訂為買賣合約上的售價(俗稱「光豬價」)。

光豬價

光豬價是一個相當透明和容易理解的數字,銀行會直接以光豬價計算按揭成數,稅局亦會以光豬價計算印花稅。買家除了較容易了解該物業最高按揭成數外,亦因為樓價減少而少付一點印花稅。
下周續。

子非魚

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買樓回贈需扣減貸款額 (中)

一手樓優惠林林總總,買家可以從售樓說明書上查閱各種優惠的條款、金額及發放的日期(數期)。

前文提及的「光豬價」相當容易理解。在揀樓日,買家只要清晰了解自己可享那類優惠,在簽買賣合約時,細心核對折扣後的售價正確與否。買家不用擔心回贈期數的問題,只需依合約上的售價計算補付訂金、印花稅及找清尾數的金額及日期以完成交易,此文不贅。

相對於樓價折扣,發展商較樂於提供現金或入帳形式的回贈,因為回贈詳情不會反映在買賣合約及土地註冊處的查冊紀錄上。事後,其他人較難查核實際優惠,以避免造成「愈賣愈平」的不良印象。

這類回贈大致可分為找清樓價尾數前發放,或找清樓價尾數後才發放。買家除要確定自己可獲那類回贈及其金額外,還要清楚有關回贈發放的期數,及對銀行批出貸款所扣減的金額有所準備。最理想是列出一個由揀樓日起計算第N天,要支付的金額和收到回贈的時間表,確保自己在指定日子前有足夠資金找數。
現金回贈直接交律師樓

找清樓價尾數前發放的現金回贈過去比較少見,估計是發展商怕買家收到回贈後,變相首期(或訂金)金額減少了,提高了買家的撻訂意欲。近一兩年,發展商可能想通了新方案,提供的現金回贈不會經買家,而是直接將錢交到律師樓,用作支付印花稅或樓價尾數的部份。

例如買家在第五個工作天前上律師樓補付訂金,與臨時訂金合共支付樓價10%的大訂的時候,發展商才替買家支付印花稅。那時候買家已支付樓價10%的金額,撻訂的機會就大大減少。有趣的是,一般交易的印花稅都是由買家支付,當取消交易後,印花稅就會退回買方。不過,在售樓說明書內有指明,如取消交易,買家須把印花稅退回發展商。那實際上,退印花稅的錢銀交收到時會如何操作呢?

另一類找清尾數前發放的現金回贈,通常在成交前一刻發放,發展商亦通常會直接交到律師樓,用作支付部份樓價。就近日臨近上會期限的一個元朗新盤為例,翻查當年價單,如客戶符合「換樓」、「印花稅」、「不申請發展商一、二按」、甚至採用繳付入住許可證費用的「先住後買,最後退回許可證費用」的計劃,總回贈金額可達樓價2成以上。如此大額的回贈,都會列明在合約上,銀行在審批按揭時都會考慮在內。

除了以上的大額回贈外,以往有些樓盤,還有些另類優惠,亦未必在簽臨約時確定將會使用,例如律師費優惠或將來子女入讀指定學校的學費津貼等。銀行通常會向客戶查詢會否採用及要求客戶作出聲明。

子非魚

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買樓回贈需扣減貸款額 (下)

傳統的樓花,通常分「即供」或「建期」繳付辦法,前者是在樓宇未建成前找清尾數,後者是收樓時找清尾數。上文提及的元朗新盤提供了一個相當特別的選項給客戶,客戶可以選擇在樓盤落成後即時入住,入住後約兩年才找尾數。選擇以上「先住後付」計劃的買家,需在指定日子內申請及額外繳交一筆樓價10%的入住許可証費用。

先付後住計劃

先住後付買家,「收樓」的定義也與平常不同。買家收樓入住時並沒有從發展商取得業權,而是待將來找清尾數後才成功轉名為真正的業主。在入住期間,對買家有一定的規限,例如不能把單位出租或分租,亦不能改動單位間格。假如買家入住後進行了室內裝修而最終沒有完成交易,需要把單位還原。假如符合有關規限,買家在找尾數時,發展商將會把樓價10%的現金回贈存到律師樓,作為樓價尾數的一部份。

現金回贈需扣減貸款額

銀行在處理按揭申請時,對現金回贈或優惠相當敏感,在價單上明確標明的優惠都必定會考慮在內並對貸款上限作出扣減。上述選擇先住後付計劃的回贈,相比其他類別的回贈來得奇怪。買家需自己真金白銀,額外出資繳付等值樓價10%的現金來入住,然後在找尾數時發展商將一筆相同金額的「現金回贈」存到律師樓。由於形式是「現金回贈」,銀行就不得不在貸款額上作出扣減。

扣減貸款額的計算方法

回到本系列主題,讀者可能最關心的是回贈扣貸款額的計算方法。一般來說,銀行的計算方式分兩種,主要以取得貸款日前與後取得而分界。

上會前獲得的回贈

取得貸款前獲得的回贈,與樓價折扣計算方法類似,譬如原價800萬元的一手樓,10%折扣後合約價就變成720萬元。如果以樓價10%現金回贈方法存入律師樓以找尾數,合約價仍然是800萬元,但銀行則會以720萬元計算按揭成數上限。

上會後獲得的回贈

取得貸款後獲得的回贈就會直接扣減貸款額。以類似個案為例,800萬元樓價,如不申請按揭保險,最高可借6成按揭即480萬元。如買家取得貸款後會獲得樓價10%回贈,銀行將批出480萬元減80萬元即400萬元貸款。這類回贈形式常見於銀行或按揭中介贈回贈。

補救方案

該元朗新盤的客戶,可獲的各類現金回贈大約有10%,選用先住後付計劃的客戶有另一筆10%回贈,以上20%的回贈都在上會前發放。銀行會以正價800萬元,扣去樓價20%的回贈金額,即640萬元來計算按揭成數上限。當初揀樓時預算申請800萬元六成即480萬元按揭的買家,最終會發現六成按揭只能批出384萬元,差額達96萬元。這類買家仍可以選擇申請按揭保險以樓價八成即512萬元上會。但當初預算借800萬元九成按揭的買家,首期差額將達144萬元,除了向家人籌措資金外就別無他法了。

子非魚

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