買樓跌落車慘案：建期入伙在即突然失業

【蘋果日報－星之谷專欄】香港樓價高昂，市民辛苦上車，最怕是遇上意外突然跌落車。近日1名買家阿明向筆者訴苦，提到早年買入荃灣海之戀樓花，在「關鍵日」前3個月順利申請按揭，怎料入伙期推遲，按揭要重新批核，任職資訊科技（IT）的他突然遇上裁員，陷入按揭危機，在「跌落車」的邊緣徘徊。

準業主買一手樓花，可選擇「即供」或「建期」付款方式。樓花一般簽臨約後，至少半年時間才入伙；長樓花期的話，可能1.5年至2年。很多未儲夠首期的上車客，希望有更充足時間籌備，都會選擇「建期」方式，入伙時才需要找尾數，並於「關鍵日」前3個月內才到銀行申請按揭。

為甚麼是3個月內？原來銀行審批按揭時，需要查核環聯信貸紀錄（俗稱TU），而TU有效期只得3個月。如果申請按揭時間是「關鍵日」前超過3個月，到「關鍵日」放款時，TU已過了有效期，銀行要重新查核，並需要申請人提供最新入息紀錄，簡單而言即是重批按揭。為免麻煩，銀行一般都是「關鍵日」前3個月內，才容許「建期」買家開始申請按揭。

新樓入伙期經常延遲

問題來了，很多時候新樓入伙期因種種原因而延遲。阿明買入的海之戀樓花，「關鍵日」推遲了幾次才正式入伙，比原定遲了差不多半年！本來他可以安心等收樓，但TU因超過3個月而失效，銀行便需要身為借款人的阿明提供最新入息證明。

因為公司業務重整，任職IT的阿明，竟然不幸地遇上裁員，未能提供最新入息證明！就算之前已經批出按揭以及簽署了貸款信，銀行亦不能放款，阿明有機會申請按揭不成而撻訂。事實上，筆者的按揭轉介公司近期亦遇上不少與阿明類近的「跌落車」個案，有些僅僅是因為轉工而減人工，未能通過壓力測試。

幾招按揭財技順利過關

不過筆者教授阿明幾招按揭財技，令他順利過關。其實關鍵期3個月遇上失業，要馬上找擔保人，令銀行能重批按揭。找擔保人很困難，一般人對做擔保人抱很大戒心。阿明嘗試說服弟弟幫手：「擔保按揭只是暫時性，搵到工後可以馬上甩擔保，無任何罰息。」而且甩擔保可以由借款人單方面做，毋須勞煩擔保人到銀行或律師樓辦理手續。

如果阿明不是失業，只是剛轉工，而新工未做滿3個月，又未能尋得擔保人，其實成功申請按揭機會仍高。一般來說，如轉新工，中間待業日子短、入息不變，甚至比之前人工提升了些許，嘗試交僱傭合約或等新一期薪金出糧後，補交文件給銀行試批。

如以上方法都不行的話，便應考慮找發展商「呼吸Plan」或宏亞按揭，嘗試在入息證明不足情況下獲批按揭。

筆者結論是，如果是以「建期」方式付款，在未正式獲批按揭前，必定要花九牛二虎之力保住飯碗，也不要輕率跳槽轉工。順帶一提，就算是獲批按揭兼正在供樓人士，也要小心轉工所產生的問題，尤其是銀行職員若果以「Staff Plan」申請「即供」按揭，但入伙前突然轉工，原銀行會追收貸款（Call Loan），而由於未入伙前不能轉按，便會陷入資金危機。

最後提醒業主，就算「關鍵日」沒有推遲、按揭已批、TU未過期，如期間失業或減薪，借款人有責任向銀行申報入息情況改變。

子非魚