買樓連約,能不能經按揭保險借8成?

買樓連約,能不能經按揭保險借8成?
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樓價不斷攀升,筍盤可能只能連租約盤才有機會搵到。近期有些客人問,有沒有辦法連約買樓可以經按揭保險借8成。

簽買賣合約時,業主需要決定層樓是「交吉」或「連約」賣,並會寫在臨時買賣合約上。如業主寫連約賣,買家便只能最多借5成,不能做按揭保險。如賣家寫交吉賣,到收樓時,如有租客在單位內未搬走,賣家便有法律責任,買家可從法律途徑向賣家追討賠償。因此如果是有租約,賣家是不會願意在臨約上寫交吉賣而承擔後果。而且很多時按揭保險公司會要求驗樓,到時發現單位是有租客,便不會批高成數按揭。

有客人問過:「能不能同賣家簽份檯底協議,同意交吉賣,但買家成交後不能向賣家追討賠償?」。答案是不能,因凡是和樓宇買賣有關的條款,正式買賣合約是取代臨約及一切檯底協議,而律師樓做的買賣合約一定會「by default」有條款說明如交吉賣而成交時賣家未能交「吉樓」給買家,賣家是有法律責任。因此,檯底協議是無用。買家如同意不會因未能交吉去向賣家追討,該協定需要寫在臨約及正約上,那樣變相都是連約買樓,按揭一樣是5成。

而且,如借高成數按揭,買家需要向按保公司簽自住聲明,如成交後明明是有租客在單位內繼續住,那怕只是幾個月,買家如知道而簽自住聲明,都屬於虛假聲明,有刑事責任。

有客人便問:「如果先連約買付5成首期,到成交後租約完,能不能馬上轉按重上8成?」。理論上是可以的,但這種高成數轉按算是套現,而和成交相隔那麼短時間便要套現,HKMC 便會問:「何解當時有首期付5成,現在卻需要利用高成數按揭套現的呢?」。申請人可以解釋,當時是向父母借首期完成連約交易,現在租約已完想自己住,需要套現還錢給父母。這種解釋是合理,筆者覺得可批,但HKMC 可能會需要申請人提供證明當日的確是父母借錢去連約買樓為了等租約完可回復自住。如果提供不到這種證明,筆者覺得會唔批。

最後也有客人曾問:「如果租約完時樓價升了,能不能以當時估價上按保套現做其他投資用途?」。這答案也是不能,因如果買樓時間少於一年,重上HKMC需要以買入價計算按揭成數,就算樓價升了很多。

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