資產按揭成數增至6成 「收租佬」入手住宅攻略【星之谷專欄 –東方日報】

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政府撤辣及金管局放寬按揭,對計劃買樓收租的投資者是福音,因為買二個物業毋須繳付昂貴辣稅;而且以資產為基礎審批的按揭,最高成數更增至6成,只要適當運用按揭財技,更能大大增強貸款能力。本文將詳細分析新例下運用資產按揭買第二層住宅收租之竅門。

物業投資者不少年紀較大,很多更是退休人士,沒有固定月薪,這些投資者要再買一層住宅收租的話,原本以入息為基礎審批是很難獲得銀行批出按揭。

新例資產按揭最高借6成

不過,由於他們手上物業按揭貸款餘額不多,靠資產申請按揭最合適不過。值得注意的是,以前以資產為基礎申請按揭最多只可借4成,現時最高可借6成,對退休投資者來說有一定吸引力。

舉個例子,投資者陳伯(化名)有一層價值1,200萬元住宅在手,仍然有按揭貸款額200萬元,他打算以資產申請按揭貸款,入手另一個單位,在銀行角度,陳伯擁有物業的淨值是樓價減半再減按揭貸款(1,200萬元 ÷ 2 – 200萬元),即400萬元,而同時陳伯有200萬元的樓按負債,故其資產淨值便是200萬元。

假設陳伯另外再有400萬元首期的話,就可以再買一層價值600萬元住宅,第二個物業按揭貸款為200萬元,符合行資產而有其他按揭在身,新物業按揭成數不多於樓價5成的規定。當然,除了物業和首期,陳伯如手上有其他現金、股票、外幣等等的話,也可計算作淨資產。

以退為進「full pay」再買樓

不過,只要好好運用陳伯的首期資金,其實可以借得更多——首先清還現有物業的按揭貸款,再以現契套現,然後「full pay」(全現金)購入一層新物業。

現有住宅在沒有按揭情況後,可以透過現契套現方式,套取6成按揭,即720萬元(1,200萬元x 60%),加上陳伯清還按揭後仍有200萬元現金,這樣就可以用920萬元去「full pay」購入一層新住宅。

要留意的是,以資產形式現契重按,未必每間銀行都願意批出6成按揭,有些銀行會要求申請人證明未來2年都有能力供款,故申請人最好有足夠24期供款的額外資產,上述例子陳伯有200萬元的現金,銀行就大機會接受申請。

另外,如果申請人已屆退休之齡,銀行設定的還款年期會較短,變相每月還款額會較高,申請人應小心衡量自己的還款能力。

子非魚

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