行資產按揭,是把所有流動或固定資產,計算一個淨資產值(net asset value),從而得出借款能力。行資產按揭的成數上限是4成。因此,最終銀行所批出的貸款額,是淨資產值或樓價4成,以低者為準。
很多客人問,如果手持海外物業,可不可計算淨資產?答案是可以的,但需要符合以下條件:
- 海外物業為大國家,比如中國、澳洲、加拿大等
- 物業需要沒有按揭
- 物業需要有當地房產證明
如果符合以上條件,海外物業便可以計入淨資產。
海外物業淨資產以買入價計
如果是香港物業,沒有按揭,淨資產會以銀行估價的一半去計淨資產。但如果是海外物業,由於本地銀行無法對該物業有效地進行估價,因此估價只能以業主當年的買入價的一半去計資產值。如果物業是多年前買入,儘管樓價已升了很多,但淨資產仍然是以當年買入價的一半去計。
如果物業是大陸樓,有些中資銀行可能容易取到估價,那麼便可以以銀行內的估價去計資產淨值。
有租金收入不能提升淨資產
有客人問:如果物業有租約,能不能提升淨資產值?答案是不能。因為如果是以資產水平去申請按揭,銀行只會計算資產和負債,而不會理會該資產產生的收入。所以,就算物業是持有高租金收入,也不能因此而令銀行提高估值,海外物業估值是以買入價計算。
不是所有銀行都接受海外物業為資產
以上的指引,只適用於部份銀行。這是因為不是所有銀行都願意把海外或國內物業計入資產。因此如讀者要用海外物業行資產,要花時間尋找肯做的銀行。
如果是行入息審查,很多銀行都願意接受租金收入為入息,但要打7折。通常只要海外物業有業權證明,以及租約,租金便可以計收入。但如選擇行資產,很多銀行未必肯計海外物業為資產。
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