賣家自行改建單位,買家如何得知是否入則,會否影響按揭?

改建單位按揭
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買樓要留意室內有無有改建。普通改建如不涉及主力牆,按揭可以接受。比如做open kitchen、加間板間房等,一般都不會有太大問題。但如果有重大改建,涉及主力牆,買樓前需要知道改建後有沒有入則。

買家如何得知改建有沒有入則呢?最簡單的方法是上屋宇署的百圖網查閱,網址如下:

在百樓圖網輸入物業地址,可查閱該改建有沒有申請 alteration and additional works。如果有入則,屋宇署會發出「滿意紙」。滿意紙和圖則都可在百樓圖網內查閱得到。

改建有機會影響按揭批核

如果改建涉及主力牆,而又沒有入則的話,申請按揭有機會被拒批。銀行如覺得有懷疑時,會提出驗樓要求,並委託測量師去驗樓。如測量師發現改建的部份嚴重並沒有入則的話,銀行會有以下幾種做法:
• 要求貸款人簽undertaking(承諾書),承擔日後單位回復現狀的責任。這是最寬鬆的做法。
• 又或,估計還原費用,並在貸款額中扣減。
• 最嚴重是,直接拒批按揭,或如已批也拒絕放款。

銀行有什麼情況下會有驗樓要求?

一般來說大廈如樓齡少或是大型屋苑,如果田土內沒有維修令的話,銀行都不需要驗樓。但如樓齡大、單支、有維修令、或該大廈出名是劏房集中地,銀行便有機會驗樓。另外,如買賣合約內有提及改建,銀行會驗樓的機會也很大。

銀行因改建而拒批按揭的話,買家能不能「踢契」取消交易?

答案是不能,因改建除非有維修令,否則不影響業權。就算有維修令,買家在簽約時從土地查冊應已知道,因此如仍肯買的話,賣家不應負上責任。而物業買賣過程中,賣家亦沒有責任確保買家按揭可批。不過,如賣家隱瞞了改建,並在臨約上聲明物業沒有改建的話,這或可成踢契理由。

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